SCPI logistique : derrière le mot, des entrepôts et des locaux bien réels

Une SCPI logistique, ça veut dire quoi exactement ?

Une SCPI logistique est une SCPI dont le patrimoine est composé d’immeubles liés au stockage, à la distribution et aux activités des entreprises : entrepôts, plateformes logistiques, centres de distribution, locaux d’activités polyvalents (stockage léger, ateliers, petites unités de production). Comme pour toute SCPI, la société de gestion collecte l’épargne de plusieurs investisseurs, achète et gère ces immeubles pour leur compte, et reverse les loyers perçus sous forme de dividendes.

Entrepôts, plateformes, locaux d’activités : quelle est la différence ?

Le patrimoine d’une SCPI logistique regroupe généralement plusieurs formats, qui n’ont pas tout à fait les mêmes usages : des entrepôts de grande taille destinés au stockage massifié, des plateformes de logistique urbaine ou « dernier kilomètre » plus proches des centres-villes, et des locaux d’activités polyvalents utilisés par des PME et PMI pour du stockage, de l’assemblage ou de petites opérations industrielles.

Ce mélange se retrouve directement dans le patrimoine de Remake : un centre de distribution loué à l’enseigne Auchan en Pologne, un immeuble industriel et de bureaux en Écosse, un centre de formation et d’activité à Aberdeen, ainsi que des locaux d’activités en région parisienne et en Espagne.

Quel rendement une SCPI logistique peut-elle offrir ?

Deux indicateurs permettent de juger la performance réelle d’un patrimoine logistique :

• le taux de distribution (TD), qui mesure les revenus versés rapportés au prix de la part,
• et le taux d’occupation financier (TOF), qui indique la part des loyers effectivement encaissés par rapport aux loyers théoriques.

L’ASPIM situe le taux de distribution moyen des SCPI à prépondérance logistique et locaux d’activités à 5,6 % sur 2025, contre 4,92 % pour l’ensemble du marché SCPI toutes typologies confondues, dont le taux d’occupation financier moyen ressortait à 91,3 % fin 2025 (source : ASPIM, Les indicateurs de performance 2025 des SCPI, 19/05/2026).

Remake propose par exemple son fonds Remake Live, qui affichait en 2024 un taux de distribution de 7,5 % (soit 6,18 % net de fiscalité étrangère), un taux d’occupation financier de 99 %, et un taux de rendement interne de 7,73 % sur l’année (7,34 % depuis le lancement du fonds). Ces performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont jamais garanties : elles ne se généralisent pas nécessairement aux autres fonds SCPI Remake, chacun publiant ses propres indicateurs dans sa documentation réglementaire.

À quels risques s’expose-t-on avec une SCPI logistique ?

Une SCPI logistique n’échappe pas à la règle commune à tout investissement immobilier : ni le capital investi ni les revenus versés ne sont garantis. La SCPI n’offre aucune garantie de protection en capital, et l’investisseur peut ne pas récupérer tout ou partie de son capital investi.

Cette typologie a un point de vigilance qui lui est propre : la dépendance à un nombre limité de locataires. Un entrepôt ou un local d’activités est souvent loué à une seule entreprise, et son départ peut peser sur le dividende le temps de retrouver un preneur. Les bâtiments logistiques sont aussi exposés aux évolutions réglementaires et environnementales (normes énergétiques, mises aux normes), qui peuvent générer des coûts de travaux. Pour les actifs situés hors zone euro, un risque de change s’ajoute, lié à la fluctuation des devises locales par rapport à l’euro. L’horizon de placement recommandé varie selon le fonds : Remake Live, par exemple, recommande un horizon minimum de 10 ans.

Sur quels critères juger une SCPI logistique ?

Plusieurs critères permettent de juger la qualité d’un patrimoine logistique avant d’investir. La localisation reste déterminante : proximité des grands axes de transport, des bassins de consommation ou des zones d’activités économiques. La solidité financière du locataire et la durée résiduelle du bail donnent une visibilité sur les revenus futurs. La diversification entre plusieurs formats (entrepôts, locaux d’activités, logistique urbaine) et plusieurs pays limite, elle, l’impact d’une vacance locative isolée.

Le patrimoine logistique et d’activités de Remake s’inscrit dans cette logique : des immeubles situés dans 6 pays européens, sous des formats variés, plutôt que concentrés sur un seul marché ou un seul type de bâtiment.

Comment est taxé le revenu d’une SCPI logistique ?

Les revenus perçus au titre d’une SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. S’y ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 % pour les revenus d’origine française. Pour les revenus perçus via des actifs situés dans l’Union européenne, ces prélèvements sociaux sont remplacés par un prélèvement de solidarité réduit à 7,5 %.

Avec son fonds Remake UK 2025, Remake propose par exemple une exposition à des actifs situés au Royaume-Uni : les revenus concernés peuvent ne pas être soumis aux prélèvements sociaux français, avec un impôt prélevé à la source outre-Manche et plafonné. Le régime exact dépend du fonds et de sa documentation réglementaire.