SCPI de commerce : ce que Remake possède réellement

Qu’est-ce qu’une SCPI de commerce, concrètement ?

Une SCPI de commerce consacre l’essentiel de son patrimoine à l’immobilier à usage commercial : boutiques, centres commerciaux, retail parks, galeries marchandes. Son fonctionnement repose, comme pour toute SCPI, sur la mutualisation : la société de gestion collecte l’épargne de plusieurs investisseurs, achète et gère ces immeubles pour leur compte, puis reverse les loyers perçus sous forme de dividendes.

Quels commerces peut détenir une SCPI de commerce ?

Le patrimoine d’une SCPI de commerce peut prendre plusieurs formes : des boutiques de centre-ville, des centres commerciaux, des retail parks en périphérie, des galeries marchandes, ou encore des commerces dits « essentiels » (alimentaire, pharmacie), souvent considérés comme plus résistants face aux cycles économiques.

Remake reflète cette diversité de formats à son échelle : un centre commercial au Portugal, un portefeuille de commerces en Espagne, une enseigne de sport reconnue à Glasgow (un magasin Nike), et une première acquisition commerciale à Édimbourg, au Royaume-Uni.

Quel rendement peut-on attendre d’une SCPI de commerce ?

La performance réelle d’un patrimoine commercial se lit à travers deux indicateurs : le taux de distribution (TD), qui rapporte les revenus versés au prix de la part, et le taux d’occupation financier (TOF), qui mesure la part des loyers effectivement encaissés par rapport aux loyers théoriques.

Sur 2025, l’ASPIM situe le taux de distribution moyen des SCPI à prépondérance commerces à 4,9 %, contre 4,92 % pour l’ensemble du marché SCPI toutes typologies confondues, dont le taux d’occupation financier moyen ressortait à 91,3 % fin 2025 (source : ASPIM, Les indicateurs de performance 2025 des SCPI, 19/05/2026).

À titre d’exemple, le fonds Remake Live affichait en 2024 un taux de distribution de 7,5 % (soit 6,18 % net de fiscalité étrangère), un taux d’occupation financier de 99 %, et un taux de rendement interne de 7,73 % sur l’année (7,34 % depuis le lancement du fonds). Ces performances passées ne préjugent en rien des performances futures : elles ne sont jamais garanties, et ne se généralisent pas nécessairement aux autres fonds SCPI Remake, chacun publiant ses propres indicateurs dans sa documentation réglementaire.

Quels risques comporte une SCPI de commerce ?

Investir dans une SCPI de commerce, comme dans tout support immobilier, ne garantit ni le capital investi ni les revenus versés. La SCPI n’offre aucune garantie de protection en capital : l’investisseur peut ne pas récupérer tout ou partie de son capital investi.

Le commerce a ses propres spécificités. Un local vacant demande souvent des travaux de repositionnement avant de retrouver preneur, ce qui peut allonger la période sans loyer par rapport à d’autres typologies d’immeubles. La concentration sur une enseigne ou un nombre restreint de locataires mérite aussi attention : la défaillance d’un locataire important pèse davantage que sur un patrimoine très diversifié. S’ajoute la sensibilité du secteur aux mutations de la consommation, en particulier la pression du e-commerce sur certains formats, et, pour les actifs situés hors zone euro comme au Royaume-Uni, un risque de change lié à la fluctuation de la livre sterling par rapport à l’euro. L’horizon de placement recommandé varie selon le fonds : Remake Live, par exemple, recommande un horizon minimum de 10 ans.

Comment choisir une bonne SCPI de commerce ?

Plusieurs critères permettent d’évaluer un patrimoine commercial avant d’investir. L’emplacement et la zone de chalandise comptent parmi les plus déterminants : un commerce bien situé, accessible et visible se relouera plus facilement qu’un local isolé. La solidité financière de l’enseigne locataire et la durée résiduelle du bail donnent, elles, une visibilité sur les revenus à venir. Enfin, la diversification entre plusieurs formats (boutiques, centres commerciaux, retail parks) et plusieurs enseignes limite l’impact d’une défaillance locative isolée.

C’est cette logique que suit le patrimoine commercial de Remake : des actifs répartis entre plusieurs pays (Royaume-Uni, Espagne, Portugal) et plusieurs formats, plutôt que concentrés sur un seul marché ou un seul type de commerce.

Comment sont imposés les revenus d’une SCPI de commerce ?

Les revenus perçus au titre d’une SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 % pour les revenus d’origine française. Pour les revenus perçus via des actifs situés dans l’Union européenne, ces prélèvements sociaux sont remplacés par un prélèvement de solidarité réduit à 7,5 %.

Le fonds Remake UK 2025, par exemple, expose à des actifs situés au Royaume-Uni : les revenus concernés peuvent alors échapper aux prélèvements sociaux français, avec un impôt prélevé à la source outre-Manche et plafonné. Le régime exact dépend toujours du fonds et de sa documentation réglementaire.

Pourquoi investir dans la SCPI de commerce Remake ?

À la différence d’un comparateur qui renvoie vers des dizaines de SCPI tierces, Remake gère en direct le patrimoine que vous venez de consulter juste au-dessus : chaque immeuble de commerce y est identifié, avec sa ville, sa surface, la durée de son bail, et jusqu’à l’enseigne qui l’occupe quand elle est connue, comme le magasin Nike de Glasgow.

Le fonds Remake Live donne un aperçu concret de cette approche : 0 % de frais d’entrée, et un taux d’occupation financier de 99 % en 2024. Ces caractéristiques restent propres à ce fonds et sont détaillées dans sa documentation réglementaire.