Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Le principe du démembrement de propriété peut paraître complexe au premier abord mais il est en réalité assez simple. Il s’agit en fait de diviser la pleine propriété d’un bien en 2.

Mais pour bien comprendre le concept de démembrement penchons nous d’abord sur la notion de propriété.

La propriété d’un bien s’articule autour de 3 éléments :

- L’usus: Le droit d’utiliser le bien.
-Le fructus : Le droit de percevoir les fruits du bien.
-L’abusus : Le droit de disposer du bien.

Une personne qui a la pleine propriété d’un bien regroupe donc ces 3 attributs entre ses mains.

Le démembrement de propriété consiste simplement à scinder ces 3 éléments en 2 parties :

- D’un côté, l’usufruit : le droit d’utiliser et de percevoir les fruits d’un bien.
- De l’autre, la nue-propriété : le droit de disposer du bien.

Mais abordons ces deux notions plus en détail pour bien comprendre de quoi il en retourne.

La nue-propriété d’un bien est tout simplement le droit d’en disposer. Le nu propriétaire peut donc l’exercer. Il doit cependant le faire sans nuire aux droits de l’usufruitier.

La nue- propriété d’un bien peut s’acquérir :

- Légalement : ce sera par exemple le cas lors d’une succession si le conjoint survivant souhaite conserver l’usufruit du bien. La nue-propriété légale peut également être le fruit d’une disposition testamentaire.

- Par convention : cela se produira notamment dans le cas d’une donation avec réserve d’usufruit. C’est-à-dire quand une personne donne la nue-propriété d’un bien à une autre tout en gardant l’usufruit sur le bien. 

Comme vous l’aurez compris, le nu propriétaire a le droit de disposer du bien. Il peut donc :
- Le modifier ;
- le vendre ;
- ou le détruire.

Il doit en revancheexercer son droit dans le respect de celui de l’usufruitier. Ce dernier devra donc approuver les actions menées par le nu propriétaire.

La pleine propriété est vouée à revenir au nu propriétaire à l’échéance de l’usufruit. En tant que futur plein propriétaire du bien, ce dernier se doit donc de l’entreteniret de faire réaliser les travaux indispensables à l’intégrité du bâtiment.

Ce qui veut dire qu’il devra financer les opérations telles que :

- Un ravalement de façade ;
- La pose d’une nouvelle toiture ;
- Les travaux impactant les fondations du bâtiment ;
- …

La nue-propriété s’achèvelorsque l’usufruit se termine :

- soit par le décès de l’usufruitier ;
- soit par la fin de la convention convenue entre les 2 parties.

Lorsque l’usufruit prend fin le nu propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien et devient le seul propriétaire.

L’usufruit réunit le droit de jouir d’un bien et d’en recueillir les fruits. Concrètement, cela signifie que l’usufruitier peut habiter ou mettre le bien en location pour percevoir des revenus.

Tout comme la nue-propriété, l’usufruit peut résulter :

- Du fait de la loi : ce sera par exemple le cas lors d’une succession si le conjoint survivant souhaite conserver l’usufruit sur les biens du défunt.
- Du fait de l’homme : en cas de donation par exemple.

L’usufruitier dispose d’énormément de droits sur le bien puisqu’il peut :

- En jouir: ce qui veut dire qu’il peut y habiter et l’améliorer s’il le souhaite.
- En percevoir les fruits : il peut donc le mettre en location pour percevoir des loyers.

En échange des droits que lui octroient son statut, l’usufruitier doit respecter un certain nombre d’obligations :

-Il doit réaliser les tâches d’entretien courant sur le bien ;
-Il doit payer les charges(taxes, assurances, charges de copropriété…).

Pour faire simple, il doit transmettre un bien en bon état au nu-propriétaire lorsque l’usufruit prendra fin.

Pour savoir comment s’achèvera l’usufruit il faut d’abord déterminer le type de démembrement qui a été mis en place.

Il existe 2 types de démembrement :

-Le démembrement viager : c’est un système qui permet à l’usufruitier de conserver son usufruit toute sa vie.
-Le démembrement temporaire: il permet au nu-propriétaire de céder l’usufruit pendant une période prévue par contrat (10 ans, 15 ans, 20 ans…).

L’usufruit s’achève donc :


soit au décès de l’usufruitier ;
soit par la fin de l’usufruit temporaire conclu entre les parties.

Vous ne voyez pas l’intérêt d’un tel montage ? Pourtant derrière ces airs complexes ce mécanisme peut s’avérer avantageux à bien des égards. La suite va vous aider à mieux comprendre…

S’il est vrai qu’il est difficile de saisir l’intérêt d’une telle opération de prime abord, elle présente pourtant son lot d’avantages, tant pour l’usufruitier que pour le nu- propriétaire.

Ainsi vous pourrez y avoir recours pour :

- Transmettre facilement votre patrimoine ;
- Payer moins d’impôts ;
- Investir dans l’immobilier à moindre coût ;
- Investir en SCPI.

Le démembrement de propriété intervient souvent en matière de transmission patrimoniale.

Cette opération peut en effet s’avérer très rentable dans le cadre d’une donation puisqu’elle permet de transmettre un bien tout en gardant la jouissance.

Ce sera par exemple le cas des parents qui souhaitent anticiper leur succession et qui donnent la nue-propriété d’un bien à leurs enfants.

Ce type de montage présente un intérêt certain puisqu’il permet :

- De réduire les droits de mutation: ils ne sont calculés que sur la seule valeur de la nue-propriété.
-D’éviter de s’acquitter des droits de succession : le nu propriétaire récupère la pleine propriété à l’issue de l’usufruit. Il reconstitue donc seulement un droit qui est déjà entre ses mains. Il n’a de ce fait pas à payer de droits de succession.

Vous payez l’impôt sur la fortune immobilière ? Alors le démembrement de propriété devrait particulièrement vous intéresser.

Démembrer sa propriété pour n’en garder que la nue-propriété constitue un avantage non négligeable d’un point de vue fiscal.

Comme nous l’avons vu plus haut, les charges courantes du bien et les taxes sont à la charge de l’usufruitier.

Cela signifie donc tout simplement quece bien n’entre pas en compte dans le calcul de l’IFI pour le nu propriétaire.

Ce qui veut dire que si vous payez beaucoup d’IFI ou que vous êtes à la limite de le payer, vous pouvez le réduire ou y échapper. Pour ça il suffit simplement de donner l’usufruit d’un bien à l’un de vos enfants ou l’un de vos proches.

En résumé, vous pourrez considérablement réduire vos impôts fonciers grâce au démembrement.

Le démembrement de propriété est un procédé intéressant pour investir dans l’immobilier à moindre coût.

Pour faire simple, vu que vous n’acquérez pas la pleine propriété du bien, vous n’avez à payer que votre part :

- soit l’usufruit ;
- soit la nue-propriété.

Cela vous permet donc de profiter d’un achat à moindre coût.

La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier permet d’investir indirectement dans l’immobilier. Concrètement cela signifie que, plutôt que d’acquérir un bien directement, vous détenez des parts d’un ensemble d’immeubles. On parle alors d’investissement pierre-papier.

S’il est courant d’investir seul pour avoir la pleine propriété de ses parts de SCPI, il est également possible de détenir ses parts en démembrement temporaire ou viager.

Le démembrement de SCPI fonctionne exactement comme le démembrement classique. Sauf qu’ici, l’usufruitier et le nu-propriétaire ne se connaissent généralement pas. Les 2 parties ont cependant un bénéfice à tirer de cette opération :

- Le nu propriétaireacquiert ses parts à moindre frais. Cela lui permet de se constituer un patrimoine qui lui rapportera des revenus complémentaires à l’issue du démembrement (terme du contrat ou décès de l’usufruitier).

- L’usufruitier profite de revenus complémentaires immédiatement en limitant l’investissement de départ. De plus, il peut également bénéficier d’une imposition plus souple sur les revenus perçus dans certains cas.

Pour acheter en démembrement vous avez 3 solutions :

-Le démembrement simple : c’est la forme classique du démembrement. Une partie acquiert l’usufruit et l’autre la nue-propriété.

-Le démembrement croisé : ce type de démembrement est très utile pour les couples.

      Son fonctionnement est assez simple :

      - L’un des conjoints va acquérir la nue-propriété sur une partie du bien et l’usufruit sur l’autre partie.
      -L’autre va faire l’inverse et acquérir l’usufruit sur une partie du bien et la nue-propriété sur la partie d’usufruit de l’autre.

      Ainsi, lorsque l’un décède, l’autre pourra récupérer la pleine propriété sur une partie du bien et conservera l’usufruit sur l’autre. C’est donc un excellent moyen de protéger votre conjoint survivant.

- Le démembrement en SCI: c’est un démembrement croisé grâce auquel les acheteurs acquièrent chacun des parts de la SCI. Il donnent ensuite la nue-propriété à l’autre acquéreur et conservent l’usufruit sur leurs parts.

Ainsi, lors du décès de l’un des associés, l’autre récupère ses parts en pleine propriété et reste usufruitier du reste.

Vous avez un projet de démembrement de propriété ? Que ce soit dans le cadre d’un investissement ou d’une transmission, il est nécessaire de calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété afin de savoir quelle part incombe à chacun.

Alors, voyons comment se passe la répartition des valeurs.

Lorsque l’on sépare les attributs de la pleine propriété on en sépare également la valeur. Ce qui signifie que la valeur de la pleine propriété fait l’objet d’une répartition entre :

- la valeur de l’usufruit d’un côté ;
- et la valeur de la pleine propriété de l’autre.

La valeur de chacune des parties varie selon l’âge de l’usufruitier. Mais ce petit tableau vous aidera sans doute à mieux comprendre de quoi il est question.

Pour un démembrement viager :

Dans le cadre d’un démembrement en SCPI la règle est toutefois un peu différente puisqu’ici la valeur dépendra de la durée du démembrement.

Exemple de clé de répartition pour un démembrement avec la SCPI Remake Live

La plupart du temps, le démembrement de propriété est un procédé utilisé entre membres d’une même famille. Il faut dire que les implications de ce montage sont extrêmement personnelles, il est donc logique que le cadre familial soit le premier lieu d’exercice de ce dispositif.

Investir en démembrement de propriété présente de nombreux avantages patrimoniaux. Il est donc logique que les investisseurs soient particulièrement intéressés par les divers avantages offerts par le démembrement.

Cette opération nécessite toutefois une immobilisation d'actif à plus ou moins long terme. Elle est donc plutôt réservée aux investisseurs ayant déjà un patrimoine foncier et/ou en mesure de lever les fonds pour investir.

Investir en démembrement peut également être une excellente façon de préparer sa retraite en se constituant un patrimoine solide.

L’acte juridique qui permet le démembrement est gratuit mais l’opération doit toutefois être entérinée par un acte notarié payant. Il faudra donc compter entre 1 000 € et 1 500 € selon le notaire choisi et la complexité de l’opération.

S’il s’agit d’une donation il vous faudra également ajouter

- Les droits d’enregistrement.
- La taxe de publicité foncière.

Vous l’aurez compris, le démembrement de propriété est une technique qui permet de séparer les attributs de la propriété d’un bien en 2. Ce montage peut offrir de nombreux avantages tant à l’usufruitier qu’au nu propriétaire.

Il faut cependant bien en comprendre tous les tenants et aboutissants avant d’y avoir recours.

- Le démembrement consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété.
- L’usufruitier peut jouir du bien et en toucher les revenus de manière temporaire ou viagère.
- À la fin de l’usufruit le nu propriétaire récupère la pleine propriété.
- Le nu propriétaire peut échapper à l’impôt sur la fortune immobilière ou en réduire le montant grâce au démembrement de propriété.
- Il est possible d’investir en SCPI grâce au démembrement de propriété.