Investir dans la pierre papier : le principe de la SCPI

La pierre-papier est un placement qui permet d’investir indirectement dans l’immobilier. Il ne s’agit donc pas d’acheter directement un immeuble mais plutôt de détenir une ou plusieurs parts d’une SCPI qui achètera un ensemble d’immeubles.

Vous détenez donc du papier (les parts) en lieu et place de la pierre (l’immeuble).

Ce type d’investissement, s’il peut paraître original de prime abord, est en réalité assez simple à appréhender et offre de nombreux avantages. Il est toutefois important d’en comprendre tous les aspects, dont les risques, avant de l’envisager. C’est pourquoi Remake vous explique tout ce que vous devez savoir sur le sujet.

Vous voulez investir dans l’immobilier facilement ? Vous cherchez un placement qui peut vous offrir des rendements potentiels réguliers ? Alors ce petit guide devrait vous intéresser.

Il existe 3 grands types de placements en pierre-papier : la SCPI, l’OPCI et la SIIC.
- Ces placements vous permettent d’investir dans l’immobilier avec peu d’argent.
- Les rendements potentiels affichés par ce type d’investissement sont assez élevés.
- Le capital investi dans ces fonds n’est pas garanti.

Quel est le principe de la pierre-papier ?

Le principe de la pierre-papier peut paraître délicat à appréhender mais vous allez voir qu’il n’y a rien en réalité de compliqué.

1- Vous placez votre argent avec celui d’autres investisseurs dans un fonds géré par une société de gestion
2- Cette opération vous permet d’obtenir des parts au sein de la société.
3- L’organisme investit tout ou partie des fonds de ses souscripteurs dans des biens immobiliers.
4- Chaque investisseur perçoit les bénéfices issus de la location des immeubles à hauteur de sa participation dans la société.

Pour faire simple, vous ne détenez pas des biens immobiliers mais des parts d’un portefeuille immobilier.

Quels sont les types d'investissement pierre-papier ?

L’investissement en pierre-papier peut se faire grâce à différents véhicules de placement :

- La SCPI: Société Civile de Placement Immobilier ;
- L’OPCI: Organisme de Placement Collectif Immobilier ;
-La SIIC : Société d'investissement Immobilier Cotée.

Mais abordons plus précisément chacun de ces dispositifs.

La SCPI

La SCPI est une société qui permet à des investisseurs de se réunir pour investir dans un ensemble d’immeubles. Il existe 2 grands types de SCPI :

- La SCPI fiscale: elle consiste à investir dans des immeubles d’habitation en vue de profiter de dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux, Denormandie…). Son but principal est donc de permettre à ses souscripteurs de défiscaliser.

- La SCPI de rendement : elle investit dans des actifs immobiliers à usage professionnel (bureaux, entrepôts, boutiques…). Le but de ce placement est d’offrir à ses souscripteurs des revenus réguliers. Cela peut donc être une excellente solution de placement dans un objectif de valoriser son épargne.

Les OPCI

L’OPCI est un véhicule de placement qui mêle valeurs immobilières et mobilières. Concrètement, ces organismes investissent au moins 60% de l’argent des souscripteurs pour l’acquisition d’un parc immobilier et une autre partie dans des valeurs mobilières.

L’avantage clé de cet investissement est qu’il est bien plus liquide que pour les SCPI du fait de la constitution de la poche de 40% de valeur mobilières. En contrepartie, la volatilité est généralement un peu plus élevée et la performance plus faible.

Les OPCI ne génèrent pas de revenus mobiliers mais des revenus de capitaux mobiliers soumis à la flat tax. Les OPCI ont une obligation de distribution de la majorité des revenus immobiliers générés.

Les Sociétés d’investissement immobilier cotées

Comme les 2 modèles précédents, la SIIC, aussi appelées société foncière cotée, investit les capitaux à sa disposition pour acquérir des immeubles qu’elle met en location par la suite.

La différence c’est qu’elle est tenue deredistribuer une partie définie de ses bénéfices aux actionnaires (95% des loyers - 70% des plus-values).

Les bénéfices versés sont considérés comme des dividendes et ne sont pas imposables pour la société.

Les 4 avantages de l’investissement en pierre-papier

Ce type d’investissement est assez prisé par les investisseurs car il peut présenter de nombreux atouts :

- Il permet d’investir dans l’immobilier sans gros moyens ;
- Il offre un taux de rentabilité potentiellement élevé ;
- Il ne vous demande aucune gestion ;
- Il permet de diluer les risques.

Toutefois, il faut bien garder en tête que ce type d’investissement peut voir sa rentabilité baisser, générer une moins-value et il faut songer au risque d’illiquidité de certains d’entre eux, dont la SCPI, la revente des parts n’étant pas garantie.  

Il vous permet d’investir dans l’immobilier sans gros moyens

Vous l’aurez sûrement remarqué mais investir dans l’immobilier requiert souvent d’importants moyens. Il peut donc être délicat de se lancer dans un tel projet lorsque l’on a des capacités financières limitées.

La pierre-papier vous offre cependant la possibilité de vous affranchir de cette contrainte. Elle permet en effet d’investir une somme largement inférieure à celle nécessaire pour l’achat d’un bien entier.

Pourquoi ? Tout simplement parce que vous achetez des parts dontle prix varie de quelques centaines à quelques milliers d’euros. Vous avez donc la possibilité d’investir selon vos moyens.

Il offre un taux de rentabilité potentiellement attractif

La pierre-papier offre une rentabilité potentiellement intéressanteet constitue un placement peu volatil (c’est-à-dire avec peu de fluctuations de sa valeur dans le temps).

Une SCPI de rendement peut par exemple vous offrir un taux de distribution compris entre 4 et 5 %. C’est donc une bonne solution de diversification de son portefeuille, à condition d’assumer un certain nombre de risques.

Il n’y a aucune tâche de gestion à effectuer

Investir dans l’immobilier locatif peut être rentable mais cela prend généralement énormément de temps. Entre l’entretien, la recherche de locataire, la perception des loyers… Les propriétaires doivent souvent faire face à des tâches de gestion chronophages.

En choisissant d’investir de manière indirecte vous vous affranchissez de tout cela puisque la société de gestion s’en charge pour vous. Ce qui signifie que vous touchez vos dividendes sans avoir aucun effort à fournir. En contrepartie, la société de gestion facture différents frais de gestion.

Il permet de diluer les risques

Vous l’aurez compris, la pierre-papier consiste à investir aux côtés d’autres personnes dans un ensemble de biens immobiliers. Cette solution est donc intéressante puisque :

• La charge du risque est partagée entre tous les souscripteurs.
• Le risque est dilué entre plusieurs biens. Si un immeuble n’offre pas les performances espérées, les autres biens pourraient compenser le manque à gagner.

S’il est vrai que les nombreux avantages offerts par la pierre-papier sont très séduisants, ils doivent toutefois être tempérés par certains risques.

Les 4 inconvénients de la pierre-papier

Malgré ses nombreux atouts, ce type de placement comporte tout de même quelques inconvénients :

• Le capital investi n’est pas garanti ;
• Les performances sont aléatoires ;
• Les fonds investis sont généralement peu liquides ;
• Des frais viennent grever la performance.

Le capital investi n’est pas garanti

Bien que relativement stable, le marché immobilier est sujet à des fluctuations. Il se peut donc que les biens immobiliers acquis ou les valeurs mobilières présentes dans le portefeuille connaissent une moins-value.

Ce qui veut dire que vous ne retrouverez pas forcément l’intégralité de votre mise de départ.

Les performances sont aléatoires

L’immobilier locatif est sujet à des aléas qui peuvent affecter son rendement à plus ou moins long terme. Cela peut notamment arriver en cas de vacance locative prolongée ou de travaux d’entretien particulièrement importants.

Par ailleurs, si les SCPI et les OPCI sont non cotées, donc indirectement valorisées à travers le patrimoine immobilier détenu, les SIIC sont cotées et sont donc soumises à la volatilité des marchés financiers.

Bien que le risque soit dilué par la présence de plusieurs immeubles au sein du portefeuille, il ne peut pour autant pas être écarté. Il faut donc garder à l’esprit que les performances annoncées lors de votre souscription peuvent être amenées à varier tout au long de la vie du placement.

Les fonds investis sont généralement peu liquides

La majorité des placements effectués en pierre-papier présentent une faible liquidité. Ce qui signifie qu’il sera parfois difficile pour vous de vendre vos parts avant une certaine durée.

Il est donc préférable d’investir une épargne dont vous n’aurez pas un besoin immédiat.

Les frais sont parfois conséquents

Comme vous vous en doutez sûrement, les sociétés de gestion se rémunèrent pour les services qu’ils vous rendent. Ils prélèvent donc des frais à diverses étapes de la vie du placement. Parmi les principaux frais figurent :
• Les frais de souscription éventuels, certains SCPI en sont exemptées ;
• Les frais de gestion ;
• ou encore, les frais de cession ou d’investissement ;

Ces frais peuvent parfois être élevés et réduire la performance financière. Il convient donc d’être particulièrement attentif(ve) à ce détail avant d’investir.
Notez que les performances des SCPI sont toujours exprimées nettes de tous frais.

Qui peut investir en pierre-papier ?

Cette solution est accessible à tous, personne physique comme personne morale (société civile immobilière, SAS, SARL…). Il suffit simplement d’avoir les fonds nécessaires pour investir.

Ce type d’investissement peut par exemple être conseillé pour :

• Les jeunes actifsdésireux de se constituer un patrimoine sans grands moyens.
•Les actifs souhaitant constituer un patrimoine ou un complément de revenus en prévision de leur retraite
•Les contribuables qui se situent dans les tranches d’imposition les plus élevées et qui souhaitent défiscaliser dans le cas des SCPI fiscales.

Cependant, la facilité d’investissement en pierre-papier et les avantages qu’elle offre lui permettent de s’adapter à de nombreux projets. Le mieux est encore de vous faire accompagner par un conseiller financier.

Vous avez pesé le pour et le contre ? Vous souhaitez investir ? Alors voyons tout de suite comment faire.

Comment investir dans la pierre-papier ?

Le mode d’investissement va dépendre du type de placement choisi mais il est possible d’investir :

• En direct ;
• Par le biais d’un compte titre ordinaire ;
• Ou via un contrat d'assurance vie.

Ce tableau détaille pour vous les options possibles pour les différents placements.

	Mode d’investissement
SCPI	Direct En assurance-vie
OPCI	Compte titre ordinaire Assurance-vie
SIIC	Compte titre ordinaire Assurance-vie (très rare)

Ce qu’il faut retenir pour investir en pierre-papier

En résumé, la pierre-papier est avantageuse à bien des égards. Elle doit toutefois s’aborder avec prudence car elle n’est pas sans risques.

• L’investissement indirect dans l’immobilier est un bon moyen de générer des revenus complémentaires, de défiscaliser ou tout simplement exposer son patrimoine à la performance de l’immobilier.
• Investir votre argent en pierre-papier peut vous offrir une bonne performance mais il faudra assumer un certain nombre de risques dont, pour certains produits, une forte volatilité ou une faible liquidité.
• Les fonds placés en SCPI, OPCI et SIIC ne sont pas garantis.
• Les personnes morales (SCI, SARL…) peuvent investir en pierre-papier.