Qu'est-ce qu'une SCPI de rendement ?

La SCPI fait partie des placements pierre-papier puisqu’elle permet d’acquérir des parts d’un parc immobilier.

Le fonctionnement de ce type de SCPI est assez simple.

1. L’organisme qui gère la SCPI, appelée société de gestion, réunit des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir des immeubles à usage professionnel.
2. Grâce à leur contribution, les investisseurs obtiennent une ou plusieurs parts du parc immobilier.
3. La société de gestion met les biens en location et s’occupe de tous les actes de gestion ainsi que de la perception des loyers.
4. Elle verse ensuite aux différents investisseurs des dividendes à hauteur de leur quote part.

Maintenant que nous avons vu comment fonctionne une SCPI de rendement, voyons ce qui la caractérise.

Vous l’aurez compris, une SCPI de rendement investit dans des immeubles professionnels en vue de les mettre en location. Elle permet ainsi aux associés de percevoir des dividendes potentiels.

La SCPI de rendement se caractérise donc principalement par 2 éléments :
-La nature de ses actifs immobiliers : professionnels principalement.
- Le versement des revenus : régulier.

Mais étudions cela plus en détail.

Le principal but d’une SCPI de rendement est de permettre à ses associés de percevoir des revenus réguliers grâce à la location des immeubles du parc.

Investir dans une SCPI de rendement est donc une solution pour générer un complément de revenus. Généralement, ces revenus ou “ dividendes “ sont versés tous les 3 mois et entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Chez Remake, les dividendes de la SCPI Remake Live sont versés tous les mois.

Vous vous demandez quels sont les avantages à recourir à ce type de placement ? Alors voyons cela tout de suite.

Investir en SCPI de rendement est avantageux à bien des égards puisque cela permet :
- De profiter de rendements potentiels élevés ;
- D’investir facilement dans l’immobilier ;
- De déléguer la gestion locative ;
- De diluer le risque.

Rappelons qu’un investissement dans des parts de SCPI constitue un placement long terme, qui comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés aux marchés de l'immobilier français et étranger. Il est important d’être accompagné par un conseiller avant toute décision d’investissement.

L’investissement en SCPI de rendement repose sur des actifs fonciers qui, comme vous le savez sûrement, ont une valeur relativement stable. La SCPI de rendement vous permet donc de percevoir des revenus réguliers qui affichent un rendement moyen compris entre 4 et 5 %*.

Il s’agit donc d’une solution plus qu’intéressante pour faire fructifier votre épargne si on la compare aux autres placements disponibles en France (Livret A, LDD, PEL…).

On s’imagine souvent qu’investir dans l’immobilier demande de grosses capacités financières. Pourtant, ça n’est pas toujours le cas. Et la SCPI de rendement en est le parfait exemple.

Vu que vous n’investissez que dans des parts d’un ensemble immobilier, cela revient généralement moins cher que d’acheter un bien entier seul. En mutualisant l’investissement vous pouvez ainsi vous constituer un patrimoine immobilier avec peu d’argent.

Pour vous donner une idée, il est possible d’acquérir des parts de SCPI pour unemise minimum de seulement  200 €.

Vous voyez donc qu’il s’agit là d’un moyen plus que séduisant pour investir facilement dans l’immobilier.

Entre l’entretien, la gestion des locataires, la perception des loyers, les tâches administratives… Être propriétaire d’un bien immobilier peut prendre énormément de temps et d’énergie. Certains investisseurs renoncent donc à l’investissement locatif pour cette raison. C’est votre cas ?

Alors la SCPI de rendement devrait vous intéresser. Ce type de placement vous permet en effet dedéléguer l’intégralité de la gestion à l’organisme en charge de la SCPI.

En échange de commissions, la gestion échoit donc à des professionnels familiers du marché immobilier. Ils sont donc beaucoup plus à même de faire des choix pertinents quant à la gestion des actifs fonciers.

Le fait de posséder une part de plusieurs immeubles permet de maîtriser le risque que représente un investissement locatif. Pourquoi ?

Tout simplement parce que le portefeuille de la SCPI se compose d’immeubles situés dans différentes zones (France, Europe, international).

Vous vous exposez ainsi moins aux risques que représente un tel investissement :
- Vacance locative ;
- Travaux d’entretien;
- Moins value sur la zone où se trouve un immeuble ;
- …

Pour faire simple, investir en SCPI vous permet d’éviter de mettre tous vos œufs dans le même panier.

Mais attention, si la SCPI de rendement a beaucoup à vous offrir, elle doit tout de même être abordée avec prudence car, comme tout investissement, elle comporte des risques.

Bien que très avantageux sur de nombreux points, ce type d’investissement comporte 3 risques majeurs :
- Il y a un risque de perte en capital ;
- C’est un placement peu liquide ;
- Son rendement n’est pas garanti.

En règle générale, on considère le marché immobilier comme l’un des plus stables qui soient. Mais cette stabilité n’exclut en aucun cas le risque d’une dévaluation soudaine de la valeur d’un bien.

Rien ne vous garantit donc que vous réaliserez une plus-value lors de la revente. Vous vous exposez donc à un risque de perte en capital si les biens acquis perdent de leur valeur.

Ce qui signifie que vous ne retrouverez pas forcément l’intégralité de la somme investie au départ.

La souscription à une SCPIdoit s’envisager sur le moyen/long termepuisqu’il est conseillé de conserver ses parts 8 à 10 ans.

Vous devez donc bien prendre en compte cette donnée avant de vous lancer et ne pas investir un argent dont vous auriez besoin sous peu.

Le rendement d’une SCPI peut varier en fonction de plusieurs éléments tels que :
- Le taux de vacance locative ;
- Les éventuels travaux à réaliser pour l’entretien des immeubles ;
- L’état du marché locatif ;
- etc.

Vous voyez donc que la SCPI de rendement n’est pas un investissement sans risques. Il conviendra donc de peser le pour et le contre pour évaluer la pertinence d’un tel investissement au regard de votre projet patrimonial.

Les risques énoncés ne vous font pas peur ? Vous voulez investir ? Alors voyons comment faire.

L’investissement en SCPI de rendement peut se faire de plusieurs façons :
- En paiement comptant ;
- À crédit ;
- En versements programmés
- En nue-propriété ;
- En assurance-vie.

Cela vous laisse un large choix et vous permet ainsi d’opter pour la solution la plus pertinente en fonction de votre situation et des objectifs poursuivis.

Contrairement à un achat immobilier classique, l’investissement en SCPI de rendement ne demande pas forcément de grosses capacités financières. Il est donc tout à fait possible que vous ayez déjà une somme suffisante de côté pour financer l’achat d’une ou plusieurs parts.

Attention toutefois, souvenez-vous que ce genre de placement est peu liquide. Si vous avez peu d’argent de côté, il sera sans doute plus pertinent de le garder et de choisir de financer l’achat de vos parts grâce à un emprunt bancaire.

Vous ne disposez pas des fonds suffisants pour investir en SCPI de rendement ? Vous ne voulez pas immobiliser votre épargne pendant 8 à 10 ans ? Alors investir en SCPI de rendement par le truchement d’un crédit pourrait bien être la solution.

Parfois mal perçu, le crédit peut se révéler vraiment avantageux lorsqu’il s’agit d’investir en SCPI car :
- Les taux d’intérêts sont pour le moment plus bas que le rendement potentielde ce type de SCPI. Les dividendes perçus permettent donc de rembourser les intérêts et même une partie du capital.
- Les intérêts de votre crédit peuvent se déduire des revenus fonciers. Ce qui s’avère particulièrement intéressant d’un point de vue fiscal.
- Mais financer à crédit vous expose à amplifier votre perte si le marché immobilier est mal orienté.

Certaines SCPI comme Remake Live propose un investissement progressif dans des parts de SCPI. Concrètement, vous choisissez le montant et la fréquence des versements qui vous convient pour constituer votre patrimoine sur la durée.

Vous pouvez ensuite à tout moment modifier le nombre de parts et la fréquence de votre programme de versements.

Vous investissez ainsi petit à petit en SCPI sans y penser et selon le rythme que vous aurez choisi. Cela vous permet aussi de lisser votre investissement sur plusieurs années, donc de ne pas vous exposer à un seul cycle immobilier.

Le démembrement est une technique qui permet de scinder la propriété d’un bien en 2 pour la partager entre 2 personnes.

Pour faire simple il y a :

- Le nu propriétaire: qui détient l’abusus (le droit de disposer du bien).

-L’usufruitier : qui détient l’usus et le fructus (le droit de jouir et de percevoir les fruits du bien).

Vous avez du mal à saisir l’intérêt d’une telle démarche pour l’acquisition de parts de SCPI ? L’achat en nue propriété présente pourtant de nombreux avantages :

-Il vous permet d’acquérir vos parts à un prix moins élevé que leur valeur réelle puisque vous n’achetez pas la pleine propriété. Cette économie est assez substantielle puisqu’elle est généralement comprise entre 15 et 45 % selon la durée.

-Il vous permet de payer moins d’impôts. Les revenus issus d’une SCPI de rendement sont considérés comme des revenus fonciers. En choisissant d’investir en nue-propriété, c'est l’usufruitier qui touche les loyers. Ce qui signifie que vous ne paierez pas d’impôts sur vos parts de SCPI et qu’elles n’entreront pas en compte dans le calcul de l’IFI si vous y êtes soumis(e).

Cette solution peut-être donc avantageuse tant pour l’usufruitier que pour le nu propriétaire puisque :

- Le nu propriétaire se constitue un patrimoine immobilier à moindre frais tout en payant moins d’impôts.

-L’usufruitierprofite de revenus quasi immédiats pendant une période déterminée tout en payant ses parts moins cher.

Il est également possible d’investir indirectement dans des parts de SCPI de rendement en les intégrant à un contrat d'assurance vie.

L’intérêt de ce mode d’acquisition est surtout fiscalpuisque les revenus issus de la SCPI dépendent alors de la fiscalité applicable à l’assurance vie, beaucoup plus avantageuse que celle liée aux revenus fonciers.

Passer par ce véhicule de placement pour investir en SCPI vous permet également de profiter d’une plus grande liquidité de vos parts. En fait, c'est l’assureur qui détient les parts, il en assume donc la liquidité, ce qui vous laisse la possibilité de les revendre plus facilement.

Ce mode d’acquisition se révèle cependant parfois moins avantageux puisque :
- le choix des SCPI est limité ;
- les frais propres au contrat d’assurance vie s’appliquent ;
- dans certains cas, l’assureur peut ne pas vous reverser l’intégralité des revenus
- En revanche, il vous verse généralement le délai de jouissance (la période pendant laquelle un nouvel investisseur ne touche pas de revenus de la SCPI).

Les SCPI de rendement affichent généralement des rendements plutôt élevés puisque les investisseurs peuvent espérer un taux de distribution compris entre 4 et 6 %*.

Ce taux dépendra toutefois de plusieurs critères. Il faut donc être en mesure de le calculer avant d’investir pour s’assurer que le placement envisagé est rentable.

Pour cela il fallait auparavant établir le Taux de Distribution sur la Valeur du Marché (TDVM). Il correspondait à :

Dividendes nets de fiscalité à l’Etranger / Moyenne du prix de la part sur toute une année = TDVM


Mais depuis 2022 l’ASPIM a remplacé le TDVM comme mode de calcul par le taux de distribution (TD). Désormais le rendement se calcule comme suit :

Dividendes bruts de fiscalité à l’Etranger / Prix d’achat de la part au 1er Janvier de l’année = TD

Cet indicateur reste toutefois ponctuel puisqu’il ne prend en compte que le rendement qu’au 1er janvier de l’année. Pour avoir une véritable idée de la rentabilité de votre placement sur le long terme, qui prend donc en compte la valorisation des parts, il est donc important de s’attarder sur le taux de rentabilité interne (TRI).

Vous le savez peut-être mais il existe2 grands types de sociétés civiles de placement immobilier:
- La SCPI de rendement, que nous venons de voir ;
- Et la SCPI fiscale.

Lorsque l’on souhaite investir, il est courant d’hésiter entre les 2. Votre choix dépendra en réalité des objectifs poursuivis par votre investissement.
- La SCPI de rendement sera préférée si vous souhaitez percevoir des revenus complémentaires.
-La SCPI fiscale vous correspondra davantage si votre principal objectif est de réduire le montant de votre impôt.

En conclusion, la SCPI de rendement est un excellent moyen pour profiter des avantages d’un investissement immobilier en s’épargnant certaines contraintes. Ce type de placement doit toutefois être abordé avec prudence car il n’est pas sans risques.

- Les sociétés civiles de placement immobilier permettent d’obtenir des parts (papier) d’un parc immobilier (pierre). On parle donc d’investissement pierre-papier.
- La SCPI de rendement investit les fonds de ses investisseurs dans l’immobilier locatif essentiellement professionnel (bureaux, entrepôts, établissements de santé, commerces…).
- Ce type de placement offre généralement un bon rendement mais celui-ci reste variable et non garanti
Investir dans une société civile de placement immobilier permet de se constituer un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus potentiels réguliers.
- Le placement en SCPI doit s’envisager sur le moyen long terme.
- Il est possible d’acquérir des parts de SCPI par le biais d’un crédit.
- Un investissement dans des parts de SCPI constitue un placement long terme, qui comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés aux marchés de l'immobilier français et étranger.
- Il est important de se faire accompagner par un conseiller avant tout investissement en SCPI.


* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les rendements sont non garantis.