Une SCPI : comment ça fonctionne ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule de placement collectif qui permet à plusieurs investisseurs de joindre leurs fonds en vue d’acquérir un ensemble de biens immobiliers destinés à la location.
Chaque investisseur détient donc une part (papier) de l’ensemble immobilier (pierre). C’est pour cela qu’on parle d’investissement pierre-papier.
Et vous allez voir que ce type de placement peut être intéressant à bien des égards, en fonction de votre profil.
Quels sont les avantages d'investir en SCPI ?
En 10 ans, la collecte annuelle des SCPI a été multipliée par quatre, et ce pour un certain nombre de raisons :
- Elle est très accessible, mais la liquidité n’est pas garantie.
- Elle ne demande aucune gestion, en contrepartie de frais.
- Elle permet de générer des revenus locatifs potentiels.
- Elle est transparente fiscalement pour les associés.
- Elle peut procurer certains avantages fiscaux.
- Les risques sont mutualisés.
Vous pouvez investir très facilement
L’immobilier est souvent perçu comme un domaine réservé aux personnes les plus aisées. Pourtant, il n’en est rien.
La SCPI en est d’ailleurs la preuve puisqu’elle permet d’investir dans l’immobilier locatif avec des fonds limités.
En effet, avec des prix de parts débutant à quelques centaines d’euros et un ticket d’entrée peu élevé, la SCPI est un investissement facilement accessible. A noter, la liquidité de l’investissement n’est pas garantie.
Vous n’avez pas à vous occuper de la gestion locative
Certains épargnants hésitent à miser sur l’immobilier locatif en raison des nombreuses tâches de gestion afférentes à ce type de placement. Cela peut aisément se comprendre…
C’est votre cas ? Alors la SCPI devrait vous intéresser puisque la société de gestion en charge du fonds s’occupe de tout :
- Elle récolte des fonds auprès des investisseurs,
- Elle choisit les biens à acquérir,
- Elle recherche les locataires,
- Elle rédige les contrats et formalités administratives,
- …
Ce qui signifie qu’en tant qu’investisseur vous n’avez qu’à placer votre argent et la société de gestion s’occupe de tout par la suite.
La société de gestion facture différents frais qui impactent la performance en contrepartie.
Vous pouvez bénéficier de revenus locatifs
La SCPI étant un placement de nature immobilière elle permet donc de bénéficier de revenus locatifs généralement réguliers.
En fonction de la SCPI choisie vous pouvez donc espérer profiter d’un taux de rendement moyen oscillant entre 4 % et 6 %* (taux non garanti, les performances passées ne préjugent pas des performances futures).
Avec de tels chiffres la SCPI peut donc s’adapter àde nombreux profils. Vous pourrez donc y réfléchir selon vos objectifs personnels :
- Diversifier votre patrimoine,
- Fournir un complément de revenus,
- Optimiser votre imposition.
Vous pouvez suivre votre investissement en toute transparence
Certains types d’investissements peuvent parfois revêtir une certaine opacité, laissant l’investisseur dans le flou quant à la destination et l’évolution des fonds placés.
La SCPI ne fait pas partie de ceux-là puisqu’elle est transparente pour les épargnants.
En effet, non seulement les sociétés de gestion de SCPI doivent obligatoirement être agréées par l’AMF, mais elles sont soumises à un grand nombre d’obligations d’information.
Préalablement à votre investissement, de nombreux documents d’information vous seront fournis, dont le rapport annuel, le dernier bulletin d’information, le document d’information clé ainsi que les statuts et la note d’information visée par l’AMF.
Après votre investissement, vous restez régulièrement informé à travers des bulletins d’information et la participation aux assemblée générales auxquelles vous être invités à participer.
Vous pouvez profiter de certains avantages fiscaux
Investir dans l’immobilier n’est pas toujours intéressant fiscalement puisque les propriétaires immobiliers sont soumis à une forte pression fiscale, celle relative aux revenus fonciers. La SCPI permet cependant, sous certaines conditions, d’optimiser son imposition.
Vous pouvez par exemple :
- Déduire les intérêts ainsi que certains frais de vos impôts lorsque vous acquérez des parts de SCPI à crédit.
- Bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux(Pinel, Malraux, etc.) en investissant dans une SCPI fiscale.
- Profiter d’une fiscalité avantageuse en cas de souscription de vos parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.
- Faire sortir les parts de SCPI de l’assiette de l’IFI en cas d’achat en nue-propriété.
- Bénéficier de revenus immobiliers étrangers, lesquels sont fréquemment moins imposés que ceux perçus en France.
Vous diversifiez vos risques
Comme tout placement, l’investissement en immobilier comporte une part de risque. Cette dernière est toutefois réduite dans le cadre d’une SCPI car elle est répartie sur plusieurs biens et entre tous les associés.
Ce qui signifie qu’en cas de problème locatif (loyer impayé, vacances locative…) ou de perte de valeur d’un bien, les autres biens peuvent compenser les pertes.
Mais attention, bien que le risque soit mutualisé et moins prégnant qu’avec d’autres investissements, il n’en demeure pas moins présent.
Quels sont les risques en investissant dans une SCPI ?
Investir en SCPI présente des atouts mais également des risques dont il faut avoir connaissance avant d’investir son argent.
- Vous pouvez subir une perte en capital. et vous êtes soumis aux risques liés au marché de l’immobilier.
- Votre placement peut manquer de liquidité.
- Le rendement est variable, non garanti et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- D’autres risques peuvent exister en fonction de la stratégie de la SCPI
Vous vous exposez à un risque de perte en capital
L’immobilier est une valeur relativement stable mais elle dépend d’une de conditions de marché. Ce qui signifie que certains biens du portefeuille de la SCPI ne sont pas à l’abri d’unemoins-valueau moment de la revente, ou de vacance, donc de baisse des loyers.
Vous pouvez donc perdre une partie du capital investi. Ce risque est tout de même limité par la présence des autres biens composant le parc immobilier, ce qu’on appelle la diversification.
Votre placement peut manquer de liquidité
En fonction du type de SCPI choisie (à capital fixe ou variable) il peut être difficile, ou non rentable, de revendre ses parts avant un certain temps.
C’est pour cela que les investissements en SCPI doivent s’envisager sur le long terme(8-10 ans). Il est donc déconseillé d’investir une épargne dont vous pouvez avoir besoin sous peu.
Les revenus sont variables
Comme vous l’aurez compris, les SCPI peuvent certes afficher des taux de distribution dépassant les 4 %. Mais il faut toutefois aborder cette donnée avec vigilance car lesrevenus locatifs d’une SCPI peuvent varierd’une année à l’autre en fonction :
- De la situation économique,
- Du taux de vacance locative,
- Des décisions de gestion de la SCPI,
- De l’état des biens et des travaux à financer,
- …
Vous devrez donc être particulièrement vigilant(e) à cela, surtout si vous investissez en SCPI à crédit car vos dividendes pourraient ne plus suffire à rembourser votre emprunt. Vous auriez alors une somme plus importante à débourser de votre poche.
Après avoir pesé le pour et le contre d’un investissement en SCPI, vous pensez que c’est la solution faite pour vous ? Alors voyons tout de suite comment vous pouvez investir.
Des types d'investissement variés
La SCPI est accessible à tous profils de nombreux d’épargnantscar elles'adapte à de nombreuses bourses et objectifs grâce à ses modes d’investissement variés.
- Le paiement au comptant.
- L'investissement à crédit.
- L'acquisition en nue-propriété.
- L'investissement via l'assurance-vie.
Le paiement des parts au comptant
Vous avez des fonds disponibles ? Alors vous pouvez investir en SCPI directement. Il vous suffit pour cela de simplement prendre contact avec une société de gestion de SCPI ou un intermédiaire (banque, courtier…).
Vous pourrez alors bénéficier de complémentsde revenus potentiels quasi immédiat.
L’investissement à crédit
Vous souhaitez investir en immobilier mais vous n’avez pas nécessairement les fonds ? Comme pour l’immobilier, vous pouvez investir en SCPI et profiter de l’effet levier du crédit. Vous pouvez alors acquérir vos parts de SCPI à crédit.
Vous pourrez pour cela contracter un crédit immobilier ou conso et opter pour un remboursement amortissable ou in fine.
L’achat de parts de SCPI par l’emprunt peut-être une solution intéressante même si vous avez des fonds disponibles. En effet, cette solution vous permet de jouer sur votre capacité d’emprunt pour optimiser le rendement de votre investissement.
Notez que le recours à la dette amplifie les risques de votre investissement. Vous pouvez aussi dans certains cas devoir rembourser davantage que ce que vous percevez.
L’acquisition en nue-propriété
L’investissement en nue-propriété repose sur le mécanisme du démembrement de propriété. Il s’agit simplement de diviser la propriété d’une part entre :
- L’usufruitier: qui dispose du droit de jouissance des parts. Ce qui signifie qu’il a le droit de percevoir les revenus et doit en échange s’acquitter des frais et impôts inhérents à la possession des parts.
- Le nu-propriétaire : qui possède le droit de disposer des parts. Il ne touche donc pas les loyers mais cela lui permet :
- d’acquérir les parts avec une décote (généralement de 15 % à 45 % en fonction de la durée)
- de faire sortir les revenus et la valeur des parts de son assiette imposable (impôt sur le revenu et IFI) pendant toute la durée du démembrement.
À l’issue du démembrement le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de la part et peut alors percevoir les dividendes. L’écart correspondant à la décote n’est pas soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière.
L’investissement via l’assurance-vie
Vous voulez préparer votre succession ? Vous désirez profiter d’une fiscalité plus douce sur vos revenus de SCPI ?
La souscription de parts de SCPI via une assurance-vie pourrait alors grandement vous intéresser car cela vous permettrait de :
- Profiter de la fiscalité de l’assurance-vie : vous ne payez pas d’impôts sur vos parts tant que vous ne rachetez pas votre contrat et bénéficiez d’une fiscalité avantageuse en cas de revente des parts après 8 ans.
-Profiter d’une meilleure liquidité : les parts de SCPI en assurance-vie peuvent généralement être revendues plus facilement. C’est donc une solution pour contrer le risque de manque de liquidité de vos parts.
Bien qu’assez avantageux sur certains points, ce type d’investissement vous propose généralement un choix de SCPI restreint et des frais se surajoutent.
Pourquoi investir en SCPI : l’essentiel à retenir
Vous l’aurez compris, investir en SCPI peut vous permettre d’investir facilement dans l’immobilier locatif sans avoir à vous occuper de la gestion d’un bien. Il faut toutefois garder à l’esprit qu’il s’agit d’un placement à risque et choisir de confier son argent à la bonne société de gestion.
- La SCPI vous permet de facilement vous constituer un patrimoine immobilier.
- Ce type de placement peut afficher des rendements pouvant dans certains cas atteindre 4 à 6 % (revenus non garantis, les performances passées ne préjugent pas des performances futures).
- Le placement en SCPI repose sur les aléas du marché immobilier et comporte donc un risque de perte en capital.
