Comment fonctionne la SCPI en assurance vie ?
Une SCPI permet d’acquérir des parts (papier) d’un parc immobilier (pierre). La souscription peut se faire directement auprès de la société de gestion ou alors indirectement, par le biais d’un intermédiaire.
La SCPI en assurance vie fait partie des modes d’acquisition indirects puisque vous détenez des unités de comptes correspondant à des parts de SCPI par le prisme de votre contrat d’assurance-vie.
Comme vous le savez peut-être déjà une assurance-vie peut regrouper 2 types de supports :
- Le fonds en euros: qui est un support sur lequel le capital placé est garanti.
- Les supports en unités de compte: sur lesquels il est possible de placer des valeurs mobilières ou des parts de fonds immobiliers (OPCI, SIIC, SCI, SCPI…). Ce type de support comporte un risque de perte en capital.
Lorsque vous investissez en SCPI via votre assurance-vie, vous souscrivez une unité de compte représentative de la SCPI.
Il s’agit donc d’un moyen d’investissement indirect en SCPI. Mais quel intérêt y-a-t-il à favoriser ce mode d’acquisition plutôt que l’investissement direct ? C’est ce que nous allons voir.
Les avantages d'un investissement en SCPI via une assurance-vie
L’assurance-vie fait partie des placements préférés des Français et cela se comprend au vu des nombreux avantages qu’elle offre. Lorsque l’on combine ces derniers à ceux de la SCPI cela peut donc s’avérer très intéressant puisque :
- Vous pouvez bénéficier de rabais sur les frais de souscription, étant précisé qu’il en restera à votre charge de telle sorte que vous serez immédiatement en moins-value. Pour les SCPI sans frais de souscription, cette moins-value disparaît.
- Vous profitez de la fiscalité attachée à l’assurance-vie.
- Votre placement reste liquide, dans la limite des disposition du contrat.
Un montant d’achat moins élevé des parts de SCPI grâce à l’assurance-vie
La SCPI constitue un moyen d’investir dans l’immobilier avec un budget limité puisque le prix des parts est généralement assez accessible.
Un régime fiscal avantageux
Lorsque vous investissez en SCPI les revenus que vous percevez sont imposables au titre de votre tranche marginale d’imposition + les prélèvements sociaux.
Si vous vous situez dans les tranches les plus élevées, la note peut donc être salée au moment de payer vos impôts. Ce qui peut grandement contribuer à minorer l’intérêt d’un tel placement.
Investir en SCPI par le biais de votre contrat d’assurance-vie constitue donc une solution intéressante pour contourner cela. Ce mode d’acquisition de parts de SCPI vous permet en effet deprofiter de la fiscalité applicable à l’assurance vie, beaucoup plus avantageuse.
Un placement assez liquide
Les investissements en SCPI présentent l’inconvénient majeur d’être généralement peu liquides. Ce qui signifie qu’il est difficile de revendre ses parts avant une certaine durée de placement.
Lors d’un investissement en assurance-vie c’est l’assureur qui prend en charge la liquidité. Ce type de placement est donc très avantageux puisqu’il vous permet de revendre vos parts quand vous le souhaitez.
Attention toutefois, certains assureurs conditionnent tout de même l’acquisition de parts de SCPI et leur revente à une certaine durée de conservation ou à d’autres dispositions.
Malgré les atouts indéniables que présente ce mode d'investissement, il possède néanmoins quelques inconvénients. Il peut donc ne pas forcément convenir à tous les investisseurs.
Les inconvénients de l’investissement en SCPI avec une assurance vie
Investir en SCPI avec une assurance-vie n’est pas toujours avantageux puisque :
- Le panel de SCPI disponibles est limité ;
- Il y a des frais en plus ;
- Il n’est pas possible d’investir à crédit.
Le panel de SCPI disponibles est limité
Il existe énormément de SCPI différentes en France, ce qui laisse en théorie une multitude de possibilités pour trouver le meilleur rendement.
En investissant via votre assurance-vie vous n’aurez cependant accès qu’aux SCPI proposées par l’établissement auprès duquel vous détenez votre contrat. L’offre est donc limitée, ce qui peut affaiblir l’intérêt que représente la SCPI si l’établissement ne propose pas de bons produits.
Il y a plus de frais
La SCPI comme l’assurance-vie impliquent divers frais qui peuvent se cumuler lorsque l’on associe les deux. La rentabilité de votre placement en SCPI peut donc se retrouver diminuée lorsqu’on les additionne tous :
- Frais de souscription ou de versement, ;
- Frais d’arbitrage ou de cession ;;
- Frais de gestion du contrat
- …
Cela sans compter sur le fait que les parts de SCPI détenues sur votre fonds en unités de compte sont en réalité détenues par votre assureur. Ce dernier peut donc prélever une partie des dividendes perçus.
Il faut donc bien être vigilant(e) à ces données, faute de quoi votre placement pourrait perdre son intérêt.
Votre conseiller financier pourra vous indiquer les contrats d’assurance vie proposant la gamme la plus élargie et les frais les plus contenus.
Il n’est pas possible d’investir à crédit
L’avantage de l’investissement en SCPI c’est qu’il peut normalement être financé grâce à un emprunt bancaire.
Choisir l’assurance-vie pour vos parts de SCPI ne vous permet cependant pas de bénéficier de ce mode de financement. Vous ne pourrez doncacquérir vos parts de SCPI que grâce à vos fonds propres.
Vous l’aurez compris, l'un des principaux intérêts d’investir en SCPI en assurance vie est avant tout fiscal. Mais justement, en parlant de fiscalité, voyons de quoi il en retourne.
Défiscalisation et SCPI en assurance vie
En choisissant d’investir dans une SCPI par le biais de votre contrat d’assurance-vie vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse puisque :
- Les revenus issus de la SCPI ne seront pas imposés tant que vous ne rachetez pas totalement ou partiellement votre contrat.
- Après 8 années de détention vous pourrez profiter d’un abattement de 4 600 €/an sur les bénéfices que vous retirerez. De plus vous bénéficierez d’un taux d’imposition plus avantageux puisqu’il ne sera que de 7,5% dans la plupart des cas (auquel il faudra ajouter les 17,2% de prélèvements sociaux)1.
Concrètement, cela signifie que vous ne serez imposé(e) que sur les bénéfices lors d’un retrait d’argent. Et pour tous les retraits intervenants après 8 années vous pourrez retirer 4 600 €/an en toute franchise d’impôt.
Vous avez pesé le pour et le contre ? L’assurance-vie vous semble intéressante au regard de votre situation ? Alors il faudra être attentif(ve) à plusieurs critères pour vous assurer de faire le bon choix.
Quels critères pour choisir une assurance vie adaptée à l’investissement en SCPI ?
Comme vous l’aurez constaté dans ce guide, un mauvais choix d’assurance-vie pourrait nuire à votre projet. Il faut donc faire attention à plusieurs critères pour s’assurer de l’opportunité d’un tel investissement :
Le ticket d’entrée: il s’agit du versement minimum à effectuer pour pouvoir acquérir des parts. Il est généralement accessible à partir de quelques centaines d’euros grâce à l’assurance-vie contre quelques milliers pour une souscription en direct.
Le prix de la part : vous bénéficiez d’un rabais partiel sur les frais de souscription lorsque vous investissez via votre contrat d’assurance-vie.
Le rendement annoncé: il peut dépasser 5 % mais il n’est jamais garanti. Il faut donc traiter cette donnée avec un certain recul et analyser les autres éléments.
Les frais de gestion et frais annexes : le cumul des frais de la SCPI avec ceux de votre assureur peut affecter le rendement de votre placement. Vous devez donc être très attentif(ve) à ce critère avant de vous décider.
Les SCPI disponibles et leurs performances: certains assureurs ne proposent qu’une gamme réduite. L’offre est donc limitée et les SCPI proposées peuvent être peu attractives.
Le délai de jouissance : c’est le temps entre la perception des premiers loyers par la SCPI et le versement des premiers dividendes aux associés. En fonction des contrats ce délai peut être ramené à zéro par l’assureur-vie.
Le taux de redistribution des loyers : certains assureurs peuvent retenir jusqu’à 15%. Cela affecte la rentabilité de votre placement.
La SCPI en assurance-vie : ce qu’il faut retenir
Vous l’aurez compris, l’investissement en SCPI par l’assurance-vie peut être très intéressant d’un point de vue fiscal et sur le volet de la liquidité. Ce type de placement comporte cependant des inconvénients qui peuvent grandement en diminuer l’intérêt.
Il convient donc de bien étudier tous les détails de l’offre proposée (frais de gestion, délai de jouissance, redistribution des loyers…) avant d’investir.
- La SCPI est un investissement pierre papier puisque vous détenez des parts d’un ensemble d’immeubles (bureaux, commerces, habitations…).
- Les parts de SCPI sont placées sur votre support en unités de compte et les revenus sur votre support en euros.
- Investir dans une SCPI par votre assurance-vie vous permet de bénéficier du régime fiscal de cette dernière.
- Les placements indirects vous offrent une meilleure liquidité qu’un investissement direct en SCPI.
- Les frais de ce mode de placement peuvent être élevés (frais de gestion + frais d’arbitrage +...).
- Après 8 années de contrat vous pouvez retirer 4 600 €/an en toute franchise d’impôt.
Pour rappel, un investissement dans des parts de SCPI constitue un placement long terme, qui comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés aux marchés de l'immobilier français et étranger. Les performances annoncées sont des objectifs de gestion, elles sont non garanties.
N’oubliez pas de vérifier que ce placement correspond à vos objectifs d’investissements et à votre profil de risque. Pour cela, n’hésitez pas à vous faire accompagner par votre conseiller avant toute décision d’investissement.
