Comment investir en SCPI en 2023 ? Nos conseils

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Elle est gérée par une société de gestion chargée de réunir les fonds de plusieurs épargnants en vue d’acquérir un parc immobilier locatif.

Les investisseurs obtiennent ainsi des parts (papier) du parc immobilier (pierre). Ils deviennent alors associés de la SCPI et perçoivent des dividendes potentielsà hauteur de leur investissement initial.

Ce type de placement “pierre-papier” peut donc s’avérer très intéressant si vous cherchez à constituer un patrimoine immobilier à partir d’un montant très accessible tout en vous épargnant les soucis de gestion.

Il convient toutefois de bien en comprendre le fonctionnement avant de l’envisager.

Le fonctionnement de la SCPI peut paraître obscur au premier abord mais il est en réalité assez simple :

1- La société de gestion réunit des fonds auprès de plusieurs investisseurs qui obtiennent alors des parts de la SCPI et deviennent associés.
2- Elle utilise ensuite l’argent récolté pouracquérir un ensemble de biens immobiliers(locaux commerciaux, immeubles d’habitation…).
3- Le gestionnaire met ensuite l’ensemble des biens en location et en assure la gestion (recherche de locataires, élaboration des contrats de bail…). Il est rémunéré pour cela.
4- Les associésreçoivent des dividendes potentiels(généralement trimestriels) à hauteur de leur quote part.

Comme vous pouvez le constater la SCPI est assez avantageuse puisque la société de gestion s’occupe de tout en échange d’une commission. Il s’agit donc d’un moyen pertinent d’investir dans l’immobilier tout en évitant d’avoir à s’occuper de la gestion locative.

Il existe 2 types de SCPI différents :

- La SCPI de rendement: elle possède essentiellement des immeubles à usage commercial et a pour but de générer des revenus locatif pour ses actionnaires.

- La SCPI fiscale : son but est de permettre à ses actionnaires d’alléger leur imposition. Pour ce faire, elle acquiert principalement des immeubles à usage d’habitation éligibles à des dispositifs fiscaux (Pinel, Pinel Plus, Malraux).

Les associés peuvent ainsi profiter des avantages potentiels afférents à ce type de dispositif.

Vous l’aurez compris, une SCPI peut être particulièrement avantageuse. Mais, pour s’assurer qu’elle le soit pour vous, il faut la choisir avec la plus grande attention.

Toutes les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ne se valent pas et toutes ne correspondent pas forcément à vos objectifs. C’est pour cela que vous devez être particulièrement vigilant(e) au moment de choisir la vôtre.

Il faudra donc :

- Définir vos objectifs,
- Définir votre profil investisseur,
- Évaluer la rentabilité de la SCPI.

Comme nous l’avons vu, il existe plusieurs types de SCPI et toutes ne conviendront pas forcément à vos objectifs. Pour réaliser le meilleur investissement possible il convient donc d’établir clairement ce que vous attendez de votre placement:

Préparer votre retraite,
Vous assurer un complément de revenus immédiat,
Payer moins d’impôts,
…

Cela vous permettra ensuite de déterminer le type de SCPI vers lequel vous tourner.

Au moment de choisir votre SCPI vous pourrez vous tourner vers :

- Une SCPI de rendement : c’est la solution la plus adaptée si vous cherchez à générer des revenus complémentaires.
- Une SCPI fiscale : ce placement sera adapté si vous payez beaucoup d’impôts et que vous voulez réduire votre imposition.


Lorsque vous aurez identifié vos objectifs et le type de SCPI fait pour vous, il vous faudra ensuite choisir la bonne parmi une longue liste. Pour cela il faudra notamment être particulièrement attentif(ve) à la gestion et à la rentabilité potentielle de chacune d'elles.
Vous pouvez utilement vous faire accompagner de votre conseiller pour vous orienter.

Un placement en SCPI peut être une excellente idée mais, mal réalisé, il peut perdre tout son intérêt. Vous devrez donc choisir la SCPI la plus adaptée pour vous.

Pour cela vous devrez vous attarder sur plusieurs critères :

- Les biens détenus par la SCPI (géographie, secteurs, diversification)
- Le taux de distribution (le TD) et la performance passée, même si ce sont de indicateurs de performances futures limités
- La réputation de la société de gestion et son équipe de gestion
- Le prix de la part et son minimum de souscription
- Les différents frais
- Le report à nouveau et autres réserves
- Le TOF (taux d’occupation financier)
- Les labellisations, notamment ISR
- La capitalisation ainsi que sa croissance

En mettant tous ces éléments en rapport les uns avec les autres, vous serez en mesure d’identifier les SCPI les plus intéressantes pour vous.

Tout ce que vous venez de lire vous a encouragé à passer le pas ? Vous voulez savoir comment faire ? Alors voyons cela tout de suite.

Pour investir en SCPI vous avez 2 solutions :

- Soit vous achetez directement vos parts auprès de la société de gestion,
- Soit vous passez par un conseiller en gestion de patrimoine.

Un des moyens d’acquérir des parts de SCPI est de passer par la société de gestion qui les propose. Cette solution reste cependant réservée aux investisseurs aguerris. Ce moyen ne permet jamais d’économiser de frais.

En effet, si vous avez peu de connaissances dans le domaine de la SCPI vous risquez de prendre une mauvaise décision. Si c’est votre cas, il est donc préférable de passer par un conseiller en gestion de patrimoine ou votre banquier. Chez Remake, nous vous conseillons de toujours vous faire accompagner par un conseiller avant de souscrire à une SCPI, pour investir dans le placement le plus adapté à votre profil et votre situation.

Pour acquérir des parts de SCPI vous pouvez également passer parun intermédiaire tel que :

- Un banquier,
- Un conseiller en gestion de patrimoine,
- Un courtier,
- …


Choisir cette solution pour investir en SCPI permet de se reposer sur l’expertise d’un professionnel. Ce sera donc le mode d’investissement à favoriser si vous souhaitez être conseillé(e) et aiguillé(e) dans votre choix. Il pourra utilement vous conseiller sans que le prix de votre investissement soit plus élevé qui si vous aviez investi en direct auprès de la société de gestion !

Maintenant que vous savez comment investir en SCPI, il faut déterminer combien vous devez investir.

L’avantage de la SCPI est que c’est un investissement très accessible. Le prix des parts oscille généralement entre quelques centaines et quelques milliers d’euros.

Ce qui veut dire que vous êtes relativement libre du montant à investir. Il faut toutefois rester vigilant et suivre quelques recommandations :

- Il est déconseillé d’investir plus de 20% de votre patrimoine globaldans une SCPI,
- Il est recommandé de diversifier ses placements et ne pas tout miser sur la même SCPIafin de diluer le risque.

Comme vous l’aurez compris, la SCPI est donc un excellent moyen d’investir dans l’immobilier avec un investissement limité.

À noter : même si le prix des parts commence en moyenne aux alentours de 150 € pour les parts les moins chères, la plupart des SCPI exigent un montant minimal d’entrée aux alentours de 5 000 €. Chez Remake, c’est 1 part, soit 200€ au 31/12/2022.

Ce qui veut dire que vous devrez peut-être acheter plusieurs parts pour investir.

L’investissement en SCPI est accessible à tous les épargnants, personnes physiques comme morales, qui souhaitent :

- Se constituer un patrimoine immobilier,
- Diversifier leurs actifs,
- Préparer leur retraite,
- Réduire leur imposition,
- …

En somme, la SCPI est vraiment accessible à tous. En revanche, chaque investisseur devra opter pour le mode d’acquisition qui lui correspond.

La SCPI est un placement assez souple puisqu’il offre 4 modes d’acquisition différents:

- L’achat au comptant,
- L’achat à crédit,
- L’achat en nue-propriété,
- L’achat en assurance-vie.

Souvenez-vous, le prix d’une part de SCPI peut commencer à partir de quelques centaines d’euros. Il est donc tout à fait possible d’investir directement grâce à votre épargne.

C’est la solution idéale si vous avez des fonds disponibles et immobilisables et que vous souhaitez générer rapidement des revenus.

Il peut cependant être intéressant d’avoir recours à l’emprunt pour tirer pleinement profit de votre capacité d’épargne.

Vous n’avez pas suffisamment de liquidités disponibles pour investir en SCPI ? Rassurez-vous, il est également possible d’acquérir ses parts grâce à un emprunt bancaire.

Pour cela il vous suffit d’aller voir un établissement bancaire pour obtenir :

- Un prêt immobilier,
- Un crédit consommation, mais votre investissement sera plus limité.

Ce peut être une solution intéressante même si vous avez les fonds disponibles car cela vous permet de bénéficier de :

-L’effet levier financier : il vous permet de sortir une somme limitée de votre poche tout en profitant du rendement équivalent à la somme totale de votre crédit.

- L’effet levier fiscal : l’investissement en SCPI à crédit vous permet de déduire les intérêts ainsi que certains frais annexes de votre assiette imposable. Vous bénéficiez donc d’une imposition plus avantageuse.

L’investissement en SCPI à crédit est idéal si: vous n’avez pas les liquidités disponibles mais que vous souhaitez vous constituer un patrimoine ou si vous voulez profiter de l’effet levier du crédit et des taux d’emprunt s’ils sont inférieurs.

Attention, l’effet de levier a toujours une contrepartie. En cas de retournement de marché, vous pourriez être amené à rembourser plus que votre apport. Et il faut toujours songer à emprunter dans les limites raisonnables de sa capacité de remboursement.

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété est un mécanisme qui permet de séparer la propriété des parts de SCPI entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Chacune des parties y trouve son compte puisque :

-L’usufruitier: Perçoit des revenus immédiats et ce pendant toute la durée de l’usufruit. En échange, il doit s’acquitter de tous les impôts et frais liés à la possession des parts.

- Le nu-propriétaire acquiert les parts pour un montant 15 % à 45 % inférieur au prix d’achat selon la durée de démembrement. Il ne paye pas d’impôts sur les parts pendant toute la durée du démembrement de propriété et les parts détenues n’entrent pas dans l’assiette de son IFI s’il y est assujetti.

À l’issue du démembrement ce dernier recouvre la pleine propriété (nue-propriété + usufruit) des parts et perçoit alors les dividendes.

Ce mode d’investissement est idéal: pour les contribuables ayant un large patrimoine immobilier et ne souhaitant pas être soumis à l’IFI ou pour les personnes qui souhaitent préparer leur retraite. Pour cela il suffit simplement de faire coïncider la fin du démembrement avec la date de votre départ en retraite. Attention, la liquidité est virtuellement nulle dans ce mode d’investissement.

L’acquisition de parts de SCPI en assurance-vie peut s’avérer intéressante dans certains cas puisqu’elle permet de bénéficier de :

- Frais d’entrée parfois moins élevés.
- Un délai de carence qui peut être raccourci. Généralement il faut attendre quelques mois avant de percevoir les dividendes alors qu’avec l’assurance-vie le versement peut être immédiat.
- Une meilleure liquidité des parts. Vous pouvez revendre vos parts beaucoup plus facilement dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie que lorsque vous investissez directement.
- Une fiscalité beaucoup plus favorable que celle inhérente aux SCPI. Le bénéficiaire des parts ne paye pas d’impôts et prélèvements sociaux avant le rachat de son contrat.

En revanche, vous aurez moins de choix dans les produits disponibles et aurez à vous acquitter de plus de frais annexes.

C’est une solution particulièrement intéressante pour diversifier vos investissements au sein de votre contrat d’assurance-vie.

Vous avez identifié le mode d’investissement qui pourrait vous correspondre ? Alors voyons maintenant quelle rentabilité vous pouvez espérer en plaçant votre argent dans une SCPI.

Le taux de distribution d’une SCPI atteint généralement 4 % à 6 %. A ce taux de distribution, vient s’ajouter la variation du prix de la part de la SCPI. Bien évidemment, cette variation peut se produire à la hausse comme à la baisse. La SCPI demeure cependant un placement à risques. Le rendement ne peut donc pas être garanti car il dépend de tout un tas de facteurs :

- Le type de biens qui composent le parc immobilier,
- La politique de gestion menée,
- La conjoncture du marché immobilier,
- …

À savoir: La SCPI est composée d’actifs immobiliers dont la valeur dépend d’un marché fluctuant. Bien que l’immobilier soit un placement relativement stable, la SCPI comporte donc un risque de perte en capital.

Comme vous pouvez le constater, la rentabilité d’une SCPI peut être supérieure à celles affichées par d’autres solutions d’épargne, en gardant à l’esprit qu’elle porte un certain nombre de risques. Il faut cependant prendre en compte la fiscalité attachée à ce type de placement pour avoir une idée de son rendement réel.

Les dividendes perçus dans le cadre d’une SCPI sont imposables selon le barème de votre impôt sur le revenu et font l’objet deprélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % au 31 décembre 2023.

Vous pourrez toutefois, en direct :

- déduire une partie des frais et intérêts lors d’une acquisition à crédit,
- ne pas être soumis à la fiscalité pendant la durée du démembrement dans le cadre d’une souscription en nue-propriété,
- bénéficier d’une fiscalité dans de très nombreux cas plus faible sur les revenus perçus à l’étranger pour les SCPI qui investissent en dehors de France,
- en assurance vie, bénéficier de la fiscalité de cette enveloppe.

Vous l’aurez compris, investir en SCPI peut vous offrir de nombreux avantages quel que soit votre profil investisseur. Il faudra cependant veiller à choisir le mode d’investissement le plus adapté à votre situation.