Comment défiscaliser avec une SCPI ?

Les SCPI fiscale et de rendement ne poursuivent pas les mêmes objectifs :

- La SCPI de rendement a une stratégie basée sur la rentabilité. Les épargnants peuvent donc espérer des rendements compris entre 4 et 6 % (rendements non garantis, les performances passées ne préjugent pas des performances futures). L’objectif principal de ce type de SCPI est donc de générer des revenus complémentaires réguliers.

Elles permettent également, grâce à certains mécanismes (démembrement de propriété, investissement dans des SCPI européennes…), de profiter d’une fiscalité plus avantageuse mais cela n’est pas forcément adapté à tous.

- Les SCPI fiscales, quant à elles, ont pour objectif premier de permettre à leurs associés de réduire le montant de leur impôt. Pour ce faire, elles investissent donc dans des biens éligibles à des dispositifs immobiliers fiscaux (Loi Pinel, Loi Malraux…).

Leur but premier n’étant pas le rendement, elles affichent donc des taux de rendement plus faibles, compris entre 0 et 2,5% (rendements non garantis, les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

En somme, bien que la SCPI de rendement offre des possibilités de réductions fiscales, si votre objectif premier est de réduire le montant de votre impôt, la SCPI fiscale peut être une solution.

Les SCPI fiscales vous intéressent ? Vous souhaitez y investir ? Il faudra être vigilant car il en existe plusieurs sortes.

Vous l’aurez compris, la SCPI fiscale vous permet de profiter de certains dispositifs fiscaux applicables à l’investissement immobilier direct. Cependant, tous ne vous correspondront pas forcément…

Il vous faudra donc choisir une SCPI éligible au dispositif le plus adapté à votre profil et vos objectifs parmi les suivants :

- La loi Pinel,
- Le dispositif Denormandie,
- La loi Malraux,
- La loi Monuments historiques,
- Le déficit foncier.

Mais justement attardons nous sur chacun d’eux avec plus de précision.

Entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel a pour but de faciliter l’accès à la location dans certaines zones dites « tendues ».

Elle offrait des réductions fiscales proportionnelles à la durée de détention des parts pouvant atteindre 21% sur 12 ans.

Le dispositif est cependant voué à disparaître d’ici fin 2024 et connaît donc une baisse progressive des avantages fiscaux qui lui sont attachés.

Si l’avantage fiscal affiché par le dispositif Pinel reste intéressant malgré sa diminution progressive, il faut toutefois que la SCPI respecte certaines règles pour que l’investisseur puisse en profiter :

- L’investissement doit être réalisé dans des logements neufs, en état futur d’achèvement (VEFA) ou rénové selon des normes strictes.
- Les biens acquis doivent se situer en zone tendue.
- Les loyers doivent être plafonnés.
- La SCPI et les investisseurs doivent conserver les biens immobiliers et les parts pendant toute la durée du dispositif

Si cet investissement peut être intéressant, il doit cependant s’envisager au-delà des délais de détention imposés par le dispositif. En effet, il faut le temps que la SCPI acquière et revende les immeubles. Dans l’idéal, il faudra donc conserver vos parts pendant une quinzaine d’années et le capital n’est jamais garanti.

Le dispositif Denormandie a été mis en place pour favoriser la réhabilitation de logements ancienssitués dans des zones« cœur de ville ».

Il ressemble peu ou prou au dispositif Pinel dont il est considéré comme une sous-catégorie. Il ouvre donc droit aux mêmes réductions d’impôt.

Seules les conditions liées à son obtention diffèrent un peu.

- Le bien doit se situer dans une zone du programme cœur de ville.
- Les loyers doivent respecter les plafonds fixés.
- Les travaux réalisés doivent représenter au moins 25% du prix d’achat.

La loi Malraux est l’un des dispositifs fiscaux immobiliers les plus anciens encore en vigueur. Promulguée en 1962 cette loi vise à encourager la réhabilitation de bâtiments anciens situés dans des secteurs historiques.

L’investissement en SCPI Malraux est plutôt intéressant pour qui cherche à défiscaliser car il permet au détenteur des parts de profiter d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 30% des frais engagés pour rénover le bien.

Pour en bénéficier il faut tenir compte de plusieurs critères :

- Les biens acquis doivent se situer en centre-ville historique,
- Les biens doivent être loués pendant au moins 9 ans.

À noter : Bien que le bénéfice du dispositif soit conditionné à une durée de location de 9 ans, lorsque vous investissez en SCPI il faut miser sur une durée de conservation plus longue. Ce genre de placement s’envisage donc plutôt sur 15-16 ans et, encore une fois, le capital n’est jamais garanti

Les SCPI placées sous ce dispositif doivent investir dans des bâtiments classés monuments historiques destinés à être rénovés.

Bien qu’il puisse paraître original et inaccessible, ce dispositif offre pourtant d’intéressants avantages fiscaux. Il vous permet en effet de déduire de votre impôt l'intégralité des frais engagés pour les travaux. Le tout, sans plafonnement des montants engagés.

Par ailleurs, cela peut être un moyen de préparer votre succession puisqu’il ouvre droit à une exonération de droits de succession.

Investir dans une SCPI « monuments historiques » peut être donc une façon de contribuer à la rénovation du patrimoine français avec un investissement de départ potentiellement moins élevé que pour un achat immobilier direct. Pour le reste, il s’agit d’un investissement immobilier, avec sa faible liquidité, une performance et un capital non garantis.

Assez connu des propriétaires bailleurs, ce dispositif permet dedéduire les frais engagés pour l’entretien ou la rénovation d’un biende votre assiette imposable.

Ce type de SCPI investit donc dans des actifs fonciers à rénover pour permettre à ses actionnaires de déduire les frais inhérents aux travaux de leurs impôts.

Si la réduction est limitée à 10 700 € par an, la déduction peut toutefois se reporter sur 10 ans. C’est donc un moyen de défiscaliser sur le long terme.

Pour pouvoir profiter du dispositif il faudra toutefois conserver votre part pendant 3 années après la dernière année de déduction.

Comme vous l’aurez constaté, les SCPI peuvent offrir de belles réductions fiscales. Or, si elles peuvent s’avérer avantageuses sur plusieurs points elles comportent également quelques inconvénients qu’il est important d’avoir à l’esprit avant d’investir.

Si les SCPI fiscales ouvrent droit à des réductions d’impôts intéressantes, elles comportent également certains inconvénients qui ne les rendront pas intéressantes pour tous les profils d’investisseurs. Il est donc important d’avoir conscience de ces aspects avant d’investir.

Vous l’aurez sans doute déjà un peu compris à la lecture des paragraphes précédents mais la SCPI fiscale peut s’avérer particulièrement avantageuse.

- Elle permet de bénéficier d’une défiscalisation dès l’année N : Le gros atout des SCPI fiscales est qu’elles vous permettent de profiter de la réduction inhérente au dispositif choisi dès leur date d'acquisition.

Ce qui signifie que si vous acquérez des parts de SCPI au 30 Décembre de l’année N, la réduction d’impôt sera valable sur toute l’année N. C’est donc un bon moyen de réduire votre base imposable si vous vous rendez compte en fin d’année que votre imposition sera élevée.

- Elle vous exempte de toute gestion : Si l’investissement locatif ouvre droit à des réductions intéressantes, la gestion locative qui y est attachée peut être chronophage et faire perdre tout le bénéfice de l’argent gagné.

Cet aspect empêche parfois certains investisseurs de se lancer dans l’immobilier locatif de défiscalisation… C’est votre cas ? Alors la SCPI est un investissement à considérer.

En effet, lorsque vous investissez en SCPI vous n’avez à vous occuper de rien. C’est la société de gestion qui s’occupe de sélectionner les biens à acquérir et de gérer les locataires.

- Elle vous permet d’investir facilement : Vous le savez, investir dans l’immobilier en direct demande souvent de mobiliser des sommes d’argent importantes. En choisissant de vous tourner vers la SCPI vous pouvez donc profiter de montants de parts relativement peu élevés et gérer au mieux votre défiscalisation.

Alors, s’il est vrai que ces avantages sont plutôt intéressants, ils viennent aussi avec certains inconvénients…

Bien qu’intéressantes sous certains aspects, les SCPI pour défiscaliser doivent être abordées avec prudence car :

-Les revenus perçus sont imposés : Comme vous avez pu le constater, les SCPI fiscales peuvent ouvrir droit à des réductions d’impôt qui peuvent sous certaines conditions être plutôt intéressantes. En revanche, ces taux doivent être envisagés avec un peu de recul car les dividendes (loyers) perçus sont imposables selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et sont soumis à 17,2% de prélèvements sociaux (selon la fiscalité en vigueur).

Cette imposition peut donc affecter la réduction fiscale issue du dispositif.

- La durée d’immobilisation est plus longue que pour un investissement direct : lorsque vous investissez en SCPI vous bénéficiez d’une réduction d’impôt immédiate.

En revanche, la SCPI ne possède pas forcément les immeubles à cette date. Il faut donc prendre en compte le temps nécessaire à la société de gestion pour acquérir et revendre les actifs fonciers à l’issue du dispositif.

Ce qui signifie que le temps d'immobilisation réel sera d’environ 15 ans (au lieu de 12 pour un investissement Pinel en direct par exemple). C’est donc plutôt contraignant sur ce point.

C’est pour cette raison qu’il faut être absolument sûr(e) que la somme que vous investissez peut être immobilisée pendant tout ce temps, faute de quoi vous perdriez l’avantage fiscal obtenu.

- Il y a un risque de perte en capital : Comme toutes les SCPI, la SCPI fiscale comporte un risque de perte en capital en cas de mauvaises performances. Il faut donc garder à l’esprit que vous ne récupérerez peut-être pas la totalité de la somme investie.

Vous l’aurez compris, il est tout à fait possible de défiscaliser en investissant dans une SCPI fiscale. Il existe cependant plusieurs dispositifs fiscaux. Il est donc important de bien veiller à choisir une SCPI concernée par un dispositif qui convient à vos objectifs.

Selon la fiscalité en vigueur en 10/2023