Qu'est- ce qu'une SCPI ?
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit tout simplement d’un organisme agréé par l’AMF qui réunit les fonds de plusieurs investisseurs afin d’acquérir un ensemble de biens immobiliers loués ou à mettre en location.
En échange de leur investissement initial les investisseurs obtiennent des parts dans la SCPI. Ces parts leur ouvrent ensuite droit à la perception des bénéfices éventuels issus de la location, minorés des frais prélevés par la société de gestion pour gérer la SCPI.
Il existe 2 grands types de SCPI :
- La SCPI de rendement: elle dédie les fonds de ses investisseurs à l’acquisition d’immeubles la plupart du temps à destination professionnelle (bureaux, établissements de santé, commerces…). Elle est conçue pour permettre aux investisseurs de générer des revenus complémentaires et peut atteindre un rendement de 4,50% en moyenne.
-La SCPI fiscale : elle investit dans des logements qu’elle loue ensuite à des particuliers. Elle est constituée pour permettre aux souscripteurs de bénéficier de dispositifs de défiscalisation immobilière.
Les SCPI peuvent donc être d’excellents véhicules de placement. Elles impliquent cependant un ensemble de notions qui peuvent s’avérer techniques et elles ne sont pas exemptes de risques. Il est donc important de bien les connaître avant d’investir pour maîtriser au mieux son investissement.
Les notions clés à connaître avant d’investir en SCPI
Quand on veut investir en SCPI on se retrouve souvent confronté(e) à un ensemble de notions un peu sibyllines.
Remake fait donc le point sur les principales notions à connaître pour réussir son investissement :
- Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) ;
- Le Taux de distribution (TD) ;
- Le Taux d’Occupation Financier (TOF) ;
- Le taux de vacance ;
- Le délai de jouissance ;
- Le capital fixe ou variable ;
- Le report à nouveau (RAN).
Le taux de distribution
Le TD est un indicateur qui permet de connaître le rendement ponctuel de la SCPI. Il se situait à 4,53 %(1) en 2021et se calcule comme suit :
Dividendes bruts / Prix de la part au 1er Janvier = TD
Bien qu’utile, cet indicateur ne révèle cependant pas toujours le rendement réel de la SCPI puisqu’il ne se calcule qu’au 1er Janvier. Pour avoir une idée du rendement sur la durée, il est plus pertinent de se tourner vers le TRI.
Le TRI
Le TRI indique les performances d’une SCPI sur un laps de temps (5, 10 voire 15 ans). Il permet à l’épargnant de mieux saisir les performances qu’il peut espérer de son placement sur la durée.
C’est donc une donnée essentielle pour jauger l’opportunité d’investissement que représente une SCPI.
Il prend en compte :
- Le prix d’acquisition ;
- Les loyers perçus ;
- L’évolution du prix de la part sur une période donnée (son prix de retrait).
On estime en général qu’un TRI de 10 % sur 10 ans correspond à d’excellentes performances.
Le taux de vacance
Les SCPI se constituent un parc immobilier en vue de le mettre en location. Cependant, sur l’intégralité des actifs immobiliers qui composent le portefeuille,il arrive que certains lots restent inoccupéspendant un certain temps. On parle alors de vacance locative.
Ce taux varie en fonction du type de SCPI (habitation ou entreprise) et de son ancienneté. Si les SCPI tout juste créées peuvent avoir une vacance locative proche de 0%, en vieillissant ce taux peut approcher les 10%.
Cette évolution s’explique par le vieillissement du parc immobilier et la nécessité de rénovation.
À noter : Une SCPI qui affiche un taux de vacance trop élevé peut indiquer un mauvais état du parc immobilier ou une concentration des risques anormale. Il convient donc de l’aborder avec prudence.
Le taux d’occupation financier
Le TOF est un peu le corollaire du taux de vacance. Il permet de comparer les loyers et indemnités réellement perçus par rapport à ceux qui seraient perçus si l’intégralité du parc immobilier était occupé.
Cet indicateur permet d’évaluer la stabilité de la SCPI. L’un des objectifs de la SCPI est de maximiser l’occupation de ses immeubles pour permettre la distribution de dividendes. On estime généralement qu’un bon TOF se situe entre 90 % et 95 %.
A titre d’illustration, l’IEIF calcule au 31 décembre 2021 un taux d’occupation moyen des SCPI de 93,1%.
Le capital : variable ou fixe ?
La notion de capital est importante lorsque l’on investit en SCPI puisque c’est elle qui va déterminer la liquidité du placement.
Une SCPI peut être :
À capital fixe : Cette forme de SCPI est relativement rare. Il est seulement possible d’y investir lors de la constitution de la SCPI, lors d’une augmentation de capital ou via le marché secondaire. Le marché secondaire est l’une des seules options pour céder ses parts mais il est étroit et est régi par le jeu de l’offre et la demande.
À capital variable : Ce type de SCPI est plus souple puisqu’il est possible d’acquérir ou de céder des parts à tout moment, à condition qu’elle soit en situation de collecte. . La SCPI peut donc permettre le rachat les parts d’un investisseur qui souhaite vendre, en contrepartie d’une souscription. Si cette solution est plus liquide dans la plupart des cas, la SCPI peut aussi cesser de collecter et donc stopper sa liquidité. C’est pourquoi l’investissement en SCPI doit être envisagé sur le long terme et qu’il est recommandé de conserver ses parts au minimum 10 ans.
Le Report à Nouveau (RAN)
Le RAN désigne les dividendes non distribués par précaution. Pour faire simple, il s'agit desbénéfices que la SCPI garde de côté en cas de coup dur (baisse temporaire de rentabilité, gros travaux…).
Maintenant que vous avez connaissance de tous les éléments essentiels pour bien comprendre la SCPI, voyons quels avantages elle peut vous offrir.
Quels avantages à investir en SCPI ?
Investir en SCPI présente de nombreux avantages pour les investisseurs car :
- Le rendement locatif est potentiellement élevé ;
- La gestion est déléguée ;
- L’investissement est facile à réaliser ;
- Les risques sont mutualisés.
Vous pouvez prétendre à un rendement potentiellement élevé
Vous le savez, les solutions d’épargne qui existent ne sont pas toutes très rémunératrices. Il est donc difficile de placer son argent à des taux vraiment intéressants.
C’est pourquoi, l’investissement en SCPI peut se révéler être une solution extrêmement intéressante pour valoriser son épargne. Certaines SCPI de rendement peuvent en effet afficher des performances supérieures à 6 %. Ce qui est clairement plus intéressant que le taux du livret A et des solutions d’épargne classiques. A condition d’accepter un certain nombre de contraintes.
Vous n’avez pas à vous occuper de la gestion locative
L’immobilier locatif est souvent assez contraignant pour les propriétaires qui doivent s’occuper de la gestion de leur bien et de leurs locataires.
L’avantage avec la SCPI, c’est que vous n’avez pas à vous occuper de la gestion locative. C’est l’organisme de gestion qui s’occupe de tout pour vous, en échange d'une rémunération. Ce qui veut dire que vous pouvez profiter du rendement de votre placement sans le moindre effort.
Vous pouvez facilement investir dans l’immobilier
L’investissement dans un bien immobilier demande souvent de gros moyens. Or, vous n’avez pas forcément les capacités financières pour réaliser un investissement de plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros.
Les SCPI constituent donc une opportunité à ne pas négliger car elles présentent souvent des tickets d’entrée tout à fait accessibles. Pour faire simple, vu que vous n’achetez pas un immeuble mais des parts d’un ensemble immobilier vous pouvez acheter le nombre de parts qui correspond à vos capacités.
Il est donc possible d’investir dans l’immobilier pour seulement quelques milliers d’euros. En songeant toujours à diversifier ses investissements de façon générale.
Les risques sont mutualisés
Investir dans l’immobilier locatif n’est pas sans risque puisque vous vous exposez à une chute de la valeur de votre bien ou encore à de la vacance locative.
La SCPI vous permet de grandement diminuer ce risque puisqu’il s’agit d’un investissement collectif sur un ensemble d’immeubles. Ce qui veut dire que :
- La charge du risque est répartie entre tous les investisseurs.
- Les risques liés au rendement ou à la valeur d’un immeuble sont amortis par les performances des autres immeubles.
Il est vrai qu’à la lecture de ces seuls avantages la SCPI semble être l’investissement idéal. Ces avantages doivent toutefois être nuancés puisque, comme tous les placements, la SCPI présente ses inconvénients.
Quels sont les principaux risques d'un investissement en SCPI ?
Les principaux risques d’un investissement en SCPI sont :
- Un rendement et un capital non garantis ;
- Des frais parfois élevés ;
- Une durée d’immobilisation des fonds relativement longue et une liquidité incertaine.
Le rendement et le capital ne sont pas garantis
Bien que l’immobilier puisse constituer une valeur refuge, ce type de placement est tout de même soumis aux aléas d’un marché. Vous vous exposez donc :
-À une perte de capital : en cas de moins-value lors de la revente.
- À une baisse de rendement: en cas de gros entretien sur un ou plusieurs immeubles et une vacance locative trop importante.
Cet inconvénient peut toutefois être nuancé puisque, comme nous l’avons vu précédemment, la SCPI permet de mutualiser les risques encourus à travers plusieurs pays, immeubles, locataires.
Les frais sont parfois assez élevés
Vous vous en doutez sûrement mais, pour les services qu’il vous propose, l’organisme qui gère la SCPI se rémunère. Pour cela il peut vous prélever des frais à plusieurs moment de la vie de la SCPI :
- Des frais de souscriptionqui oscillent généralement entre 05% et 12% ;
- Des frais de gestion qui varient entre 8% et 150% hors taxes ;
-Des frais éventuels d’investissement et/ou cession
- Des frais éventuels de suivi de travaux
Vous devez donc être particulièrement attentif(ve) au moment de souscrire vos parts. Ces frais, parfois élevés, peuvent nuire à la rentabilité de votre placement.
Combien faut-il investir en SCPI ?
Il est difficile de répondre à cette question en vous donnant un chiffre précis. Pour un investissement en SCPI il est plus pertinent de fonctionner en termes de pourcentage de votre patrimoine.
On estime généralement qu’il ne faut pas investir plus de 10% à 20% de son patrimoine dans une SCPI. Pourquoi ? Essentiellement parce que, comme nous l’avons vu, ce placement comporte des risques et qu’il est peu liquide.
Il convient donc d’éviter d’investir une trop grande partie de votre épargne dans ce type de placement.
Vous avez de l’épargne disponible ? Au contraire, vous n’avez pas les fonds nécessaires pour investir ? Rassurez-vous, quelle que soit votre situation, il existe des solutions pour financer votre investissement.
Comment financer un investissement en SCPI ?
Vous pouvez financer votre investissement dans une société civile de placement immobilier grâce à :
- Un paiement comptant ;
- Un crédit.
Un paiement comptant
Le faible ticket d’entrée d’une SCPI laisse la possibilité à certains investisseurs de financer l’acquisition de leurs parts à l’aide de leur seule épargne. Soit en une seule fois, soit de façon programmée, chaque mois par exemple. Cette solution présente l’avantage principal de la simplicité et de la rapidité.
En revanche, il ne faut pas oublier qu’il s’agit d’un placement peu liquide. Il convient donc d’éviter d’y placer toutes vos économies.
Vous n’avez pas suffisamment d’argent de côté ? Pas de panique, que vous ayez les capacités financières pour un paiement comptant ou non, il pourra s’avérer intéressant de financer votre investissement grâce au crédit.
Un financement à crédit
Vous ne souhaitez pas immobiliser votre épargne trop longtemps ? Vos capacités financières ne vous permettent pas d’acquérir des parts de SCPI ? Alors le crédit est une solution à envisager car :
- Les taux d’emprunt peuvent être moins élevés que le potentiel rendement des SCPI. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier, en gardant à l’esprit qu’il peut aussi accélérer les pertes.
-Il est possible de déduire de vos revenus fonciers les intérêts de votre emprunt.
Vous avez trouvé les fonds à investir ? Vous souhaitez désormais acquérir des parts de SCPI ? Alors voyons comment faire.
Comment acquérir ses parts de SCPI ?
Les parts de SCPI peuvent s’acquérir de plusieurs façons :
- Directement ;
- Par le biais de son contrat d’assurance-vie ;
- En démembrement.
L’achat direct de ses parts de SCPI
L’acquisition directe consiste à acheter ses parts directement auprès de votre conseiller en gestion de patrimoine.
Il pourra utilement vous conseiller sans que le prix de votre investissement soit plus élevé qui si vous aviez investi en direct auprès de la société de gestion !
La souscription en assurance-vie
Ce mode d’acquisition consiste à obtenir ses parts par le truchement de son contrat d’assurance-vie. Les parts acquises seront ensuite versées sur le support en unité de compte de votre assurance-vie.
Cette solution vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse et d’un prix d’achat de la part parfois moins élevé. Elle ne vous permet cependant pas de détenir directement les parts. Vous vous exposez donc à des frais liés au contrat d’assurance vie et ainsi une moins bonne rentabilité qu’en direct. En contrepartie, la liquidité de votre investissement est plus élevée.
L’achat en démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est une technique qui permet de scinder la propriété d’un bien en 2 :
- L’usufruit : Le droit de jouir de la chose et d’en percevoir les fruits.
- La nue-propriété : Le droit de disposer de la chose.
Avoir recours à cette solution pour l’acquisition de parts de SCPI peut-être intéressant dans certains cas de figure, par exemple si vous ne souhaitez pas percevoir les revenus. Cela permet de payer sa part moins cher puisque le prix est partagé entre usufruitier et nu propriétaire.
Investir en SCPI : Remake résume
Vous l’aurez compris, la SCPI est un excellent moyen d’investir dans l’immobilier pour valoriser son épargne ou défiscaliser. Ce placement doit cependant s’aborder avec prudence car il comporte certains risques.
- Les sociétés civiles de placement immobilier sont des organismes de placement collectif, règlementé par l’Autorité des Marché Financiers.
- La SCPI est un excellent moyen d’investir facilement dans l’immobilier locatif.
- Si vous voulez investir en SCPI vous avez le choix entre :
- La SCPI de rendement: elle investit dans des actifs immobiliers professionnels (bureaux, commerces, établissement de santé…) et vous permet de générer facilement des revenus complémentaires.
-Les SCPI fiscales : elles investissent dans des actifs immobiliers d’habitation et sont un moyen de réduire le montant de votre impôt sur le revenu.
- Ce type d’investissement dépend des aléas du marché immobilier, il comporte donc un risque de perte en capital.
- Le risque est cependant moindre que pour d’autres placements puisqu’il est mutualisé.
- La SCPI est un investissement qui doit s’envisager sur le long terme.
