Retranscription du webinaire
Benoit Cony : Bonjour à tous et merci pour votre présence à ce webinaire Remake. Nous avons tendance à oublier que l'immobilier peut connaître des baisses. La première question est donc : pourquoi assistons-nous à cette baisse ? Nous ferons ensuite un bilan de l'année pour Remake, en évaluant son comportement sur ce marché baissier et en analysant les résultats obtenus. Pour finir, nous discuterons des perspectives pour 2024, à la fois sur les marchés immobiliers et pour le produit Remake Asset Management. Comme d'habitude, nous attendrons quelques instants les retardataires. Nicolas, tu es président de Remake, pourrais-tu nous expliquer ton rôle actuel ?
Nicolas Kert : Être président est surtout un titre juridique. Nous avons une organisation bicéphale où deux dirigeants partagent des responsabilités quotidiennes et se soutiennent mutuellement, apportant parfois des perspectives divergentes. Personnellement, je me concentre sur l'organisation de la société de gestion en termes de moyens techniques et humaines, la conformité et le développement commercial.
Benoit Cony : Merci Nicolas pour ces précisions. David, en tant que Directeur Général, quel est ton champ d'action ?
David Seksig : Effectivement, nous avons une cogestion. Je me concentre plus spécifiquement sur la gestion des fonds immobiliers et l'asset management, ainsi que sur le marketing et la communication. Nicolas est plus stratégique tandis que je suis davantage tacticien, ce qui forme une bonne complémentarité.
Benoit Cony : Une belle complémentarité pour la société, merci à vous deux. Parlons maintenant de la crise immobilière : nous avions un peu oublié que l'immobilier pouvait baisser. Cette crise a des répercussions sur les produits immobiliers grand public, les produits d'épargne. Nicolas, peux-tu nous parler de l'origine de cette baisse de l'immobilier ?
Nicolas Kert : Il est crucial de comprendre que nous ne faisons pas face à une crise immobilière à proprement parler. En regardant en arrière, on comprend la dynamique actuelle. Suite à la pandémie, un déséquilibre offre-demande s'est créé, entraînant une inflation. L'invasion de l'Ukraine par la Russie a également contribué à l'augmentation du coût des matières premières, notamment de l'énergie. Les banques centrales ont réagi en augmentant massivement les taux directeurs, ce qui a impacté le marché immobilier. Rappelons que nous sommes passés d’un taux directeur de -0,50% en 2021 à 4% actuellement. Le taux directeur est le coût de l'argent au jour le jour est déterminé par les différentes banques centrales du monde. Il s'agit donc du coût auquel les liquidités sont refinancées à très court terme. Ces taux directeurs impactent les coûts de financement et les crédits, ceux-là mêmes que l'on utilise typiquement pour acheter sa propre maison. Ainsi, lorsque le crédit a un taux d'intérêt proche de zéro et qu'il monte à environ quatre, voire même 5 % pour des durées plus longues, il est évident que la capacité d'achat du particulier, ainsi que celle d'un acteur institutionnel tel qu'une SCPI, diffère notablement. Cela entraîne également une hiérarchisation dans la performance des différents placements. L'immobilier n'est pas épargné par cette dynamique, car les taux immobiliers ont également augmenté.
Benoit Cony : Tu veux dire que l'immobilier doit s'ajuster face à des placements moins risqués offrant des rendements similaires ?
Nicolas Kert : Exactement. Cette situation ne peut pas perdurer, et par conséquent, les taux immobiliers doivent augmenter, ce qui implique une baisse des prix car nous observons une fonction inverse : des taux en hausse signifient des prix en baisse. Ainsi, il ne s'agit pas d'une crise immobilière causée par un excédent d'offre, par exemple un surplus d'immobilier sur le marché entraînant une demande insuffisante et donc une baisse des prix. Non, il s'agit plutôt de ces fameux taux qui ont redonné de l'attrait aux placements sans risque, notamment les placements obligataires, les obligations d'État et les placements monétaires.
Benoit Cony : David, quelle est l'incidence de cette situation sur les produits d'épargne immobilier grand public ?
David Seksig : Nicolas a raison de souligner qu'il s'agit d'une crise financière avant d'être une crise immobilière. Pourquoi ? Cela signifie que l'immobilier se comporte en réalité comme les actifs financiers. Les gestionnaires et les conseillers en gestion de patrimoine, ainsi que l'ensemble du marché, ont intégré l'immobilier comme une classe d'actifs pour les épargnants depuis environ vingt ans. C'est devenu une partie des allocations d'actifs. Lorsque les Anglo-Saxons ont investi dans le marché immobilier français dans les années 2000, ils ont traité l'immobilier comme une autre classe d'actifs, telle que les obligations, avec un prix à l'entrée et un prix à la sortie. Entre les deux, la valeur du capital peut varier en fonction des mouvements des taux, et les revenus, semblables à des dividendes, sont liés aux loyers. Ainsi, cela ressemble à un modèle obligataire. En conclusion, si cela suit le modèle obligataire, la valeur du capital fluctue en fonction des mouvements des taux.
Et comme Nicolas l'a justement rappelé, c'est une relation inverse : les taux augmentent, la valeur diminue ; les taux diminuent, la valeur augmente. C'est ainsi que l'immobilier s'est comporté. Cependant, ce que nous ne savons pas gérer, c'est l'absorption de mouvements rapides des taux. Si ces derniers avaient augmenté progressivement, l'immobilier se serait adapté en conséquence. Mais les gestionnaires, bien qu'ayant anticipé une hausse des taux, n'avaient pas prévu une augmentation aussi rapide, une situation sans précédent. Ces hausses rapides des taux ont empêché l'immobilier de s'adapter efficacement à cette évolution. En effet, les gérants auraient peut-être dû faire tourner leur portefeuille plus activement. L'indexation des loyers aurait alors permis au rendement du portefeuille de converger plus rapidement vers le rendement des taux directeurs et le taux sans risque. Ainsi, nous aurions eu une transition beaucoup plus fluide et nous n'aurions pas observé cette dichotomie actuelle entre, d'une part, des produits sans risque extrêmement rémunérateurs, et d'autre part, des produits immobiliers plus anciens qui peinent à atteindre les niveaux de rendement du taux sans risque.
Dès lors qu'on comprend que nous sommes liés à un marché de taux, l'immobilier subit l'impact de la hausse de ces taux, entraînant des difficultés pour les valeurs immobilières. Par conséquent, les fonds vont procéder à une réévaluation réglementaire de leur patrimoine. En effectuant cette évaluation, ils constatent une diminution de la valeur de leur patrimoine immobilier. Cette baisse doit alors être répercutée sur la valeur du produit proposé à l'épargnant.
Benoit Cony : Nicolas, cette situation est-elle similaire dans toute l'Europe ?
Nicolas Kert : Si l'on considère l'immobilier au sens large, qui réagit aux taux, on remarque que certains marchés sont plus ou moins réactifs à ces changements. Certains pays européens ont une structure de financement à taux variable. Lorsqu'on finance par crédit, on se retrouve avec des taux variables, parfois plafonnés ou même non plafonnés. En France ou en Allemagne, on finance généralement par des dettes hypothécaires à taux fixe. Ainsi, même si la valeur de l'investissement immobilier baisse ou augmente, le taux d'intérêt reste constant sur une période de dix ans. Cela n'est pas trop problématique tant que l'on perçoit des dividendes ou des revenus. Par conséquent, on est moins enclin à vendre et à accepter une moins-value sur la vente de son bien, sauf en cas de stress lors de l'échéance de la dette, qui pourrait nécessiter un refinancement. Oui, mais refinancer sur quelle base ? Sur une base d'un prix inférieur de 30 %. Si vous n’avez pas les fonds propres nécessaires, cela peut poser problème. Ce genre de situation prend du temps à se manifester. Dans d'autres pays européens, notamment anglo-saxons, mais pas seulement, la culture du taux variable est plus répandue. Lorsque j'emprunte pour acheter un bien, qu'il soit résidentiel, privé ou commercial, et que les taux directeurs augmentent, ma charge d'intérêt suit cette hausse. Il peut alors arriver que je me retrouve en portage négatif, c'est-à-dire que mes intérêts d'emprunt dépassent mes revenus immobiliers. En tant qu'investisseur, je dois alors choisir : continuer en espérant une baisse des taux variables pour un portage positif ou vendre mon bien.
Dans le monde anglo-saxon, on a tendance à agir rapidement pour se libérer d'un investissement problématique et se tourner vers d'autres opportunités. Cela peut entraîner ce qu'on appelle des « fire sell » ou ventes forcées, où les vendeurs se débarrassent de leurs actifs en raison de ces contraintes financières.
Benoit Cony : Et ça, ça alimente la baisse ?
Nicolas Kert : Naturellement. Dans un marché où il y a moins d'acheteurs et plus de vendeurs, car la pression augmente, et potentiellement moins d'acheteurs si la dette devient plus coûteuse, réduisant ainsi l'effet de levier et la somme disponible pour investir dans l'immobilier, cela crée un déséquilibre. Il y a plus de vendeurs que d'acheteurs, ce qui permet aux acheteurs de reprendre le contrôle et de négocier les prix à la baisse. De plus, en tant qu'investisseur, si je peux obtenir un taux de rendement de 4 % garanti sur des obligations d'État, pourquoi prendrais-je le risque d'investir dans l'immobilier à 4 % ? Je réclamerais donc une prime de risque, c'est-à-dire un supplément sur le taux sans risque, pour investir dans l'immobilier. Ainsi, je demanderais un taux de rendement de 5 %, et non de 4 %. Passer de 4 % à 5 % de rendement représente une baisse de prix d'environ 20 %. Par conséquent, je vais exiger des vendeurs qu'ils baissent leurs prix de 20 %, et la transaction se fera avec cette réduction.
Enfin, naturellement, les expertises et les évaluations vont prendre en compte cet écart pour valoriser leur patrimoine.
David Seksig : Les investisseurs réagissent différemment face à cette situation, en fonction de leur profil. Tout d'abord, nous avons les investisseurs privés à long terme, qui restent attachés à leurs performances historiques. Ils considèrent que s'ils ont acheté un bien immobilier pour générer des revenus, ils continueront à le détenir même si sa valeur fluctue. Cela peut être comparé à l'achat d'un studio en location. Même si la zone ne se développe pas comme prévu, tant qu'il y a un locataire, l'investisseur ne vendra pas sa propriété et continuera à percevoir des loyers. Ces investisseurs de fond de portefeuille conservent leur position.
En revanche, d'autres investisseurs plus opportunistes voient une opportunité de se désengager de l'immobilier lorsque les prix chutent. Ils se demandent si cette tendance à la baisse se poursuivra et préfèrent réallouer leurs fonds vers des investissements moins risqués, tels que les obligations d'État, qui offrent des performances similaires. Cependant, il convient de noter que cette approche peut être simpliste, car elle ne tient pas compte des investisseurs qui sont entrés sur le marché il y a plusieurs années, à des niveaux de rendement plus élevés et de prix plus bas. Tout le monde n'a pas subi de pertes. L'historique de détention est un élément important à considérer.
De plus, les investisseurs institutionnels, tels que les assureurs, peuvent être investis dans divers fonds immobiliers et gèrent leur allocation d'actifs en fonction des évolutions du marché. Une baisse globale du marché peut entraîner une allocation excessive vers l'immobilier, ce qui peut les amener à réduire leur exposition à ce secteur en vendant des actifs immobiliers. Cela peut également contribuer aux effets de contagion si de nombreux investisseurs prennent la même décision de vente simultanément.
En ce qui concerne la liquidité, il est important de noter que sortir d'investissements immobiliers n'est pas aussi simple que d'appuyer sur un bouton. Ces investissements sont généralement illiquides et la liquidité dépend non seulement de la nature des biens immobiliers, mais aussi de la composition des portefeuilles. La clôture d'une transaction immobilière peut prendre plusieurs mois. Par conséquent, lorsque de nombreux investisseurs souhaitent vendre en même temps, cela peut entraîner des problèmes de liquidité et de blocage des fonds.
Nicolas Kert : Je voudrais ajouter un élément, à savoir que certains fonds historiques rencontrent effectivement des problèmes de liquidité. Il s'agit de ceux qui ont acquis des biens immobiliers à des prix plus élevés qu'aujourd'hui. Toutefois, il est important de noter que cela ne constitue pas une crise de l'immobilier, car les loyers et les dividendes continuent d'être perçus.
Benoit Cony : Les valeurs ont baissé, en revanche est-ce que les revenus sont stables ?
Nicolas Kert : On ne va pas aborder les taux de distribution, car évidemment, si vous baissez votre prix, vous avez un taux de distribution qui augmente, alors que les loyers n'ont pas augmenté. Mais si l'on examine les dividendes versés par les SCPI, il peut y avoir des cas particuliers pour celles exposées à certaines classes d'actifs ou typologies. Cependant, globalement, les niveaux de revenus restent stables. Lorsque l'on investit dans un fonds immobilier, en particulier dans une SCPI, on investit principalement pour obtenir des rendements récurrents et non pas dans une approche « TRI » visant à réaliser des plus-values en plus de générer des revenus. Je n'ai personnellement pas constaté de SCPI ayant réduit leur dividende en raison de biens immobiliers vacants dans leur patrimoine. C'est un point essentiel à retenir. De plus, les statistiques sur une longue période le confirment : la majeure partie de la performance d'un placement immobilier au sein d'une SCPI provient des revenus et non de la valeur.
Benoit Cony : C'est ce que l'épargnant attend finalement dans cette typologie de produit comme la SCPI : du rendement régulier dans la durée. Nicolas, si on se projette un peu, qu'est ce qui pourrait affecter cette distribution ? Une récession économique ?
Nicolas Kert : Oui, tout à fait. Nous avons un premier volet, à savoir le resserrement des conditions monétaires, ce qui entraîne un coût de la dette plus élevé pour freiner l’inflation. Évidemment, en réduisant l’accès à l’emprunt, on crée potentiellement une situation récessionniste, ce qui peut conduire à une récession économique, une augmentation du chômage, etc. Cependant, nous constatons que la macroéconomie se comporte plutôt bien. Je ne vais pas exagérer, mais nous observons des niveaux de croissance légèrement positifs en Europe. Le taux de chômage, quant à lui, augmente légèrement, mais nous ne sommes pas confrontés à une récession. Or, une récession détruit des emplois. Si l'emploi diminue, la demande des entreprises en souffre également. Moins de demandes des entreprises signifient généralement une vacance immobilière.
Un deuxième facteur très important à retenir est que, au cours des dix dernières années, nous aurions pu avoir une surconstruction effrénée de logements, de bureaux et de commerces par des promoteurs. Cependant, ce n'est pas le cas. L'année dernière, la construction de commerces était presque inexistante, nous sommes confrontés à une véritable crise du logement, et dans le secteur immobilier de bureau, les promoteurs et les banques ont depuis longtemps réduit la cadence de construction. Par conséquent, nous avons un marché immobilier où l'offre et la demande se sont auto-régulées, ce qui devrait contribuer à maintenir les dividendes des SCPI diversifiées à un niveau relativement stable. Peut-être même que l'indexation pourrait légèrement augmenter les revenus.
Benoit Cony : Est-ce que selon vous cette situation, cette crise financière que nous vivons, fractionne le marché de la SCPI ?
Nicolas Kert : Effectivement, tout cela dépend du millésime. Par exemple, si vous avez décidé d'acheter des titres obligataires en 2020 à des taux très bas, il est évident qu'en 2023, la valeur de ce placement aura considérablement diminué à mesure que les taux auront augmenté. Maintenant, si vous investissez dans une SCPI qui a principalement investi dans un marché où les prix étaient élevés, vous avez plus de chances de subir des baisses de valeur dans les conditions actuelles. En revanche, si vous investissez dans une SCPI ou un fonds immobilier dont le patrimoine a été constitué en période de baisse, lorsque les taux montaient et les prix baissaient, vous avez de meilleures chances de bénéficier de rendements plus élevés. Cela s'explique par le fait que les exigences en matière de rendement sont plus élevées aujourd'hui que par le passé, en plus des niveaux de prix plus bas. Cela signifie également que votre patrimoine est un peu mieux protégé contre les baisses que celui acheté en 2020.
Donc, en fin de compte, c'est une bonne nouvelle. Une sorte de division se profile, avec d'un côté des fonds qui rencontrent des difficultés en termes de liquidité et de valorisation. Progressivement, grâce à la baisse des valeurs, ils retrouveront des niveaux de rendement attractifs par rapport à d'autres placements alternatifs. D'un autre côté, il y a des fonds qui ont été lancés, dont Remake Live. Il y a eu un élément de chance, personne ne pouvait prévoir ce qui se passe actuellement, et ils ont donc l'opportunité de capturer ces opportunités. Cela signifie des rendements élevés, des prix déjà décotés et donc des conditions plutôt favorables pour réaliser des performances. Et c'est une bonne nouvelle car cela montre que l'épargne et les SCPI en général ont toujours leur place. Certaines SCPI se portent bien, d'autres moins bien, mais l'épargne immobilière est toujours présente, et il y a toujours des opportunités d'investissement dans ce type d'épargne.
Benoit Cony : Parlons maintenant de la SCPI Remake Live. Pouvez-vous nous fournir des informations sur les rendements et les performances de Remake Live en 2023 ?
David Seksig : En 2023, nous avons clôturé l'année avec un taux de distribution de 7,79 %, brut de fiscalité étrangère, soit un taux de distribution net de fiscalité étrangère de 6,48 %*. Il est important de noter que cette méthode n'est pas spécifique à Remake, mais une méthode standard utilisée pour calculer les performances des SCPI. L'idée sous-jacente est que dans une SCPI, les revenus sont fiscalisés directement entre les mains de l'investisseur final. En ce qui concerne les revenus français, l'investisseur reçoit un rendement, puis paie l'impôt. Cependant, la situation diffère à l'étranger, où la retenue à la source est effectuée sur les loyers. Par conséquent, nous ajoutons cet impôt déjà payé par la SCPI pour les investissements à l’étranger afin de rendre les comparaisons pertinentes.
Benoit Cony : Pour résumer, la performance que vous allez retrouver dans les classements est le taux brut de 7,79 %*. Remake Live, en tant que SCPI, supporte une fiscalité à la source. Par conséquent, le montant net que nous pouvons verser sur le compte courant de nos associés s'élève à 6,48 %, net la fiscalité*.
David Seksig : Cette performance doit être comparée à celle de 2022, où nous étions à 7,64 % brut et 6,48 % net de fiscalité*. Qu'est-ce que cela signifie ? Cela signifie que nous avons réussi à maintenir notre distribution et même à l'augmenter grâce à une stratégie d'investissement opportuniste. En effet, nous avons davantage orienté nos investissements à l'étranger cette année, ce qui a permis d'augmenter le taux de distribution de la SCPI.
De plus, il convient de noter qu'en juin 2023, nous avons également réalisé une revalorisation du prix de la part de 2 %*.
Pourquoi avons-nous effectué cette revalorisation ? Au cours de l'année précédente, nous avions acquis pour le compte de Remake Live un certain nombre d'actifs en France et à l'étranger dans des conditions qui évoluaient rapidement. Nous avons pu nous positionner à un moment du cycle où la concurrence était moindre, ce qui a entraîné une hausse significative des valeurs d'expertise de l'ensemble du patrimoine. Nous avons choisi, en collaboration avec Nicolas et Mathieu, notre troisième gestionnaire financier, d'augmenter partiellement le prix de la part plutôt que de le maintenir constant, pour tenir compte de la nervosité du marché à ce moment-là. Nous terminons l’année 2023 sur une valeur de reconstitution de 203,29 €.
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
Benoit Cony : Les valeurs d'expertise de Remake Live sont stables, même dans un marché baissier. Qu’est-ce que cela signifie ?
Nicolas Kert : Comme nous avons peu d'actifs achetés avant le début de 2022, nous sommes moins affectés par les importantes baisses de valorisation observées sur les actifs acquis en 2022. De plus, notre collecte par rapport à la taille de la SCPI a été assez importante. Lorsque nous effectuons des achats sur le marché, cela crée une référence sur le marché. Par exemple, lorsque nous achetons un bien en Irlande à 30 % de moins que ce que le vendeur exige en plein centre de Dublin, cela crée une nouvelle référence de marché et entraîne une baisse de 30 % de la valeur d'expertise des biens voisins équivalents. Ainsi, nous contribuons à faire bouger le marché. Donc évidemment, entre un investissement réalisé en janvier et une valorisation en décembre, si le marché baisse, on peut avoir sur certains actifs des baisses de deux ou 3 % et d'autres immeubles, qui ont été acquis à des conditions avantageuses, peuvent connaître une revalorisation de 2 à 3 %. Ainsi, nous pouvons observer au global sur le portefeuille de Remake Live une stabilisation de la valeur.
David Seksig :Il s'agit d'une notion de gestion et de fund management pour les fonds d'investissement, car elle concerne la gestion du cycle en relation avec la collecte. Cela permet de s'exposer de manière optimale à la valeur du marché. En 2022, nous avons acquis 25 % du stock d'immeubles, tandis qu'en 2023, nous en avons acquis 60,15 %. Dans un contexte de baisse de l'immobilier, cela signifie que nous achetons chaque jour à un prix plus bas. Cela constitue une véritable protection pour la valeur globale du patrimoine. La collecte, dans un environnement de hausse des taux et donc de baisse de la valeur, joue un rôle essentiel en soutenant la performance et la stabilité de la valeur de la part.
Benoit Cony : Justement, puisque tu parles de performance, une question qui nous est fréquemment posée concerne le fait que nous achetons des immeubles à 7 %, 7,5 %, voire parfois 8 %, et pourtant, nous distribuons 7,79 %. De plus, nous avons des frais de gestion et de fiscalité à l'étranger. Alors, comment parvenons-nous à afficher de telles performances ?
David Seksig :C'est simplement que nous avons déjà, je pense, une bonne gestion. En tout cas, nous avons eu une très bonne gestion cette année, ainsi que l'année précédente. Mais cela découle d'une discipline particulière concernant la gestion des ressources. Qu'entendons-nous par là ? Il s'agit de l'adéquation entre la collecte et les investissements. Plus nous plaçons rapidement la collecte, mieux nous accomplissons notre rôle de gérant, c'est-à-dire investir l'argent qui nous a été confié dans des conditions avantageuses pour la SCPI. Cela signifie que chaque achat d'immeuble que nous effectuons est légèrement meilleur que ceux déjà en portefeuille, ce qui augmente la performance globale du portefeuille. C’est ce que nous cherchons à faire chez Remake. Cependant, nous avons aussi des contraintes. Lorsque nous gérons un fonds, nous sommes soumis à des contraintes de collecte, et nous disposons de deux outils qui soutiennent notre performance. Le premier outil concerne le levier financier. Nous avons un peu de dette, mais cela reste inférieur à 17 % à la fin de l'année. Qu'est-ce que cela signifie ? Cela signifie que nous achetons toujours un ou deux immeubles de plus que ce que la collecte nous permettrait, afin que les nouveaux entrants n'affectent pas la performance du fonds. Sans un peu de dette, nous serions confrontés à une érosion de notre taux de distribution chaque fois que nous collectons 1 €, car nous devrions partager les loyers des anciens associés avec les nouveaux. Par conséquent, un léger effet de levier est vertueux, surtout pour un fonds en croissance, car il permet d'absorber plus facilement les actifs existants, le coût de la dette étant sensiblement inférieur au taux de rendement.
Le deuxième point concerne le délai de jouissance. Il s'agit de la période pendant laquelle les titres que nous détenons dans une SCPI ne donnent pas droit à des dividendes. Cette période de carence permet aux gérants de trouver un nouvel immeuble sans devoir partager les loyers existants avec les nouveaux associés. Notre délai de jouissance est assez court, seulement trois mois révolus, comparé à certaines SCPI qui peuvent aller jusqu'à six mois. Cela représente un véritable soutien à la performance. Ce choix d'un délai court nous oblige à rester réactifs sur le marché.
Nicolas Kert :De plus, le modèle sans frais de souscription signifie que nous percevons des commissions d'investissement. En d'autres termes, nous sommes rémunérés pour investir, pas pour collecter des fonds. Cela signifie que nous ne laissons pas d'argent inutilisé sur un compte bancaire rémunéré à 3 ou 4 %. Non, notre travail consiste à investir. Plus nous investissons, plus nous nous dirigeons vers la fin de l'année, et plus les taux de rendement sont élevés. Cela se traduit naturellement par une meilleure performance du fonds. En fin de compte, notre rémunération est liée à la gestion immobilière, pas à la gestion monétaire.
Benoit Cony :Donc on aligne nos intérêts finalement avec les investisseurs. Nicolas, peux-tu faire un point sur la collecte en 2023 pour Remake Live ?
Nicolas Kert :Alors, nous terminons avec environ 270 millions d'euros de collecte. L'année dernière, nous avons eu seulement 96 parts en retrait, soit l’équivalent de 20 000€, ce qui est assez logique pour un véhicule tout neuf. Je rappelle que nous avons mis en place des pénalités de sortie pour les cinq premières années de la SCPI, ce qui explique en partie le faible nombre de demandes de retrait. Nous ne sommes donc pas confrontés à des problèmes de liquidité.
Les statistiques officielles ne sont pas encore disponibles, mais nous prévoyons une baisse d'environ 50 % de la collecte nette en 2023 par rapport à 2022. Avec un stock de demandes de rachat potentielles qui pourrait atteindre entre 1 et 2 milliards d'euros de demandes de rachat non exécutées.
Cependant, cela ne s'applique pas du tout à notre cas. C'est logique, car comme je l'ai expliqué, d'un côté, certaines SCPI offrent des rendements trop faibles par rapport à d'autres placements alternatifs tels que les fonds en euros ou le livret A, ce qui entraîne une diminution des demandes de retrait. De l'autre côté, il y a des SCPI comme Remake Live, offrant des taux de rendement plutôt élevés, qui sont en situation de collecte nette positive.
David Seksig :Ces chiffres sont importants, car une baisse de 50 % signifie que l'année dernière, nous avons collecté, lors d'une année historique, environ 10 milliards d'euros au total sur toutes les SCPI. Bien que nous n'ayons pas encore les chiffres officiels, nous nous attendons à collecter autour de 5 milliards, avec un maximum de 2 milliards de parts en attente de retrait. Cela signifie que même si nous devions comptabiliser les parts en attente de retrait dans la collecte, nous resterions en positif en termes de collecte nette sur le produit. Cela montre qu'il y a toujours une dynamique de collecte sur ces produits. Donc, il est important de noter qu'il y a une dichotomie de marché avec une collecte qui se concentre sur quelques acteurs et des retraits qui se concentrent également sur quelques acteurs, ce qui crée un écart. Bien que nous soyons en collecte de 5 milliards, il y a sur le marché toujours des parts en attente de retrait.
Benoit Cony :Qu'est-ce que nous pouvons finalement attendre de notre environnement macroéconomique en matière d'immobilier ? Nous constatons que les marchés financiers commencent à anticiper une possible détente des taux directeurs d'ici la fin de l'année 2024.
Nicolas Kert :Le signe avant-coureur vient souvent des États-Unis, où des paris sont régulièrement faits sur une éventuelle première baisse des taux directeurs, qui sont plus élevés que dans l'Union européenne et généralement en avance sur le cycle de la zone euro. Malheureusement, nous n'avons pas connu la première baisse des taux directeurs la semaine dernière comme nous l'aurions souhaité. Cependant, nous ressentons que nous allons dans cette direction. Pourquoi ? Tout simplement parce que l'inflation est en train de se calmer. Le coût des matières premières est en train de se stabiliser. Regardez par exemple les cours du lithium, qui étaient montés à des niveaux stratosphériques, mais qui ont considérablement baissé. L'énergie coûte un peu moins cher, et tout cela revient à la normale. Maintenir des taux à 4 % est-il logique lorsque l'inflation converge vers ce niveau ? Nous nous dirigeons donc vers une tendance à la baisse des taux directeurs. Quelles sont les conséquences pour l'immobilier ? Cela signifie que le coût de financement des investissements immobiliers va diminuer, car nous pourrons probablement nous financer à la banque à un coût moindre. Par conséquent, nous aurons une plus grande capacité d'emprunt et nous injecterons davantage d'argent sur le marché de l'investissement. Si nous avons plus d'argent sur le marché de l'investissement avec un niveau de vendeurs similaire, cela pourrait entraîner une réduction de notre marge de négociation et peut-être une hausse des valorisations en raison d'une baisse des taux de capitalisation. Cependant, il faut noter que cela prendra du temps pour se refléter dans le secteur immobilier, ce n'arrivera donc peut-être pas d'ici la fin de l'année, mais c'est une tendance à surveiller peut-être dans les prochaines semaines.
Benoit Cony :Est-ce que les vendeurs l’intègrent déjà dans leurs prix ?
David Seksig :Nous nous dirigeons vers une baisse des taux. S’il y a une baisse, il faudra un peu de temps pour que cela ne soit intégré dans les valeurs.De plus, il y aura ceux qui pourront attendre et ceux qui ne pourront pas attendre en raison de leurs échéances bancaires, etc. Donc, certains en souffriront. Nous continuerons donc à assister à une baisse de l'immobilier, donc à une hausse des rendements qui pourrait s'atténuer, mais 2024 reste une année très favorable à l'investissement.
Qu'est-ce que nous constatons aujourd'hui dans cette équation ? Nous observons en effet que dans certaines négociations, les vendeurs commencent à devenir un peu plus stricts, voire plus exigeants parfois, lorsqu'ils en ont les moyens. Tout le monde n'a pas cette capacité. Nous observons donc qu'il y a peut-être un peu d'espoir pour certains de retrouver de l'oxygène avec la baisse des taux, mais il faut rester sélectif.
L'an dernier, nous avons analysé des dossiers pour un total de 10 milliards d'euros, ce qui équivaut à environ 500 dossiers d'investissement que nous avons reçus. Nous avons émis un peu moins de 40 lettres d'intérêt (=offres) pour des actifs et nous avons acheté 10 actifs pour un montant de 300 millions. Cette sélectivité signifie que dans un marché comme celui que nous connaissons actuellement, pouvoir collecter signifie pouvoir déployer des capitaux pour saisir les opportunités. Nous sommes donc très attentifs aux opportunités qui se présenteront en 2024.
Nicolas Kert :Et cette tendance que tu décris David est à l'œuvre dans tous les marchés européens. Sauf que les cycles de marché sont un peu décalés d'un pays à l'autre. Les marchés anglo-saxons se dévalorisent beaucoup plus rapidement que les marchés français ou allemands. Ce qui signifie qu'en 2023, nous avons réalisé de très belles opérations en Irlande et au Royaume-Uni. Et cela va se poursuivre cette année. Cependant, il y a peut-être un peu plus de pression de la part des vendeurs qui ont en face d'eux plus d'acheteurs.
En revanche, maintenant que les évaluations de fin d'année sont arrivées en France, mais aussi en Allemagne, nous pensons que ces marchés, qui sont beaucoup plus lents – je rappelle qu'en France, il faut quatre, cinq, voire six mois pour acheter un immeuble, tandis qu'en Angleterre, il faut un mois – vont réagir plus lentement aux baisses de prix, et les valorisations seront très vite ajustées. 2024, les valorisations sont établies. Cela signifie qu'il y aura probablement de belles opportunités d'investissement en France et en Allemagne.
Benoit Cony :Où Remake Live va acheter en 2024 ?
Nicolas Kert : Chez Remake, nous avons une diversification sectorielle, donc nous sommes assez agnostiques et nous aimons tout ce qui n'est pas à la mode, car lorsque ce n'est pas à la mode, il y a moins de concurrence à côté de nous. Par conséquent, nous pouvons négocier des prix extrêmement avantageux sur des actifs de qualité. Nous sommes diversifiés géographiquement et nous pouvons ainsi capturer ces fameux cycles. La tendance est la même, mais le cycle est un peu différent. Nous avons investi beaucoup en Europe du Nord, un peu en Espagne, un peu aux Pays-Bas, et nous avons commencé à ouvrir à l'Allemagne et à revenir en France.
Nous avons le sentiment que 2024 sera probablement l'année de la France et de l'Allemagne. Nous regardons également d'autres pays, pourquoi pas la Scandinavie et pourquoi pas d'autres pays en Europe, notamment en Europe centrale ?
Benoit Cony : Nous allons essayer de conserver une répartition globale du patrimoine aux 2/3 sur l'Europe et 1/3 sur la France ?
David Seksig :C'est un peu tôt pour se projeter, nous ne sommes qu'en février. Aujourd'hui, nous revenons davantage sur la France, c'est certain. Cependant, la partie étrangère restera très puissante. Nous sommes très attentifs aux pays anglo-saxons, car ils sont en quelque sorte un indicateur avancé de ce qui se passe. Lorsque les vendeurs deviennent de plus en plus exigeants dans les pays anglo-saxons, nous savons que cela se produira également en France et en Allemagne. Actuellement, cette répartition, cette allocation d'actifs, nous convient. Nous ne cherchons pas à augmenter davantage la part française. À l'origine, nous avions envisagé de porter la France jusqu'à 50 % du portefeuille, mais il faut conserver au moins 50 % à l'étranger.
Nicolas Kert :Tout en gardant à l'esprit que nous nous efforçons de maintenir ce fameux TDVM, l'ancien TD qui correspond en fait au dividende de distribution. C'est également un indicateur que nous surveillons, ainsi que la fiscalité étrangère, que nous prenons en compte. Nous voulons également préserver cette capacité de distribution à nos investisseurs.
Benoit Cony :Est-ce que nous avons une idée de ce que nous pourrions distribuer potentiellement en 2024 ?
Nicolas Kert :On constate que notre fonds se dilate relativement rapidement, puisque la collecte par rapport à la capitalisation en début d'année reste très importante. Encore cette année, nous avons réalisé un bon mois de janvier, donc la tendance est plutôt positive. Cela signifie que le fonds à la fin de l'année sera très différent de ce qu'il était au 1er janvier. En revanche, ce que nous constatons, c'est que les taux de rendement continuent encore d'augmenter. Donc nous pourrons continuer à relever le fonds. Néanmoins, l'impact du délai de jouissance dans la taille du portefeuille va décroître. Ainsi, nous devrions faire converger le fonds vers sa performance à très long terme dans les semestres à venir. Le TRI sur dix ans qui s’élève à 5,9 %, construit il y a deux ans et demi, devra probablement être réévalué à la hausse. Donc, l'objectif de performance pourrait être légèrement supérieur.
Ce que nous aimerions faire, c'est pouvoir distribuer les mêmes niveaux d'acompte de distribution que l'année dernière, au même moment, en 2024 et 2025, et converger petit à petit vers l’objectif long terme. Mais ce sera le marché qui décidera de la performance à long terme de la SCPI.
David Seksig :Ce que nous construisons aujourd'hui, c'est la performance future du fonds. En fait, chaque année, nous examinons la distribution de la SCPI. C'est extrêmement important pour les investisseurs qui nous font confiance, car ils recherchent un complément de revenus. Cependant, c'est une course. Les taux vont à nouveau baisser, nous le savons. Mais personne n'a de boule de cristal. Donc tout ce que nous pouvons acquérir, tous les actifs que nous pouvons acheter à des niveaux de rendement élevés aujourd'hui, viendront s'ajouter aux portefeuilles existants, et se répercuteront ensuite pour permettre de distribuer des taux de rendement de distribution aussi longtemps que possible.
Nicolas Kert :Sachant qu'à ce jour, nous avons une durée moyenne pondérée des baux (WALB) qui est supérieure à huit ans. C'est assez exceptionnel d'avoir une telle visibilité sur huit ans. Sur 10 milliards d'euros de dossiers sourcés sur le marché, nous nous positionnons finalement que sur 300 millions, ce qui montre que nous continuons à être sélectifs.
Benoit Cony :La valeur de reconstitution va-t-elle continuer à baisser après sa très légère correction ?
David Seksig :Je rappelle que nous avons une valeur de reconstitution autour de 203,29 €, soit une baisse de seulement 50 centimes sur 200 € en six mois. Je considère cela plutôt comme un ajustement mineur, surtout dans une classe d'actifs où le caractère subjectif de la valorisation est assez important. Donc, est-ce que le patrimoine va continuer à baisser ? Nous avons plutôt tendance à penser que nous avons atteint un point bas. Donc, nous n'avons aucune raison de croire que la valeur de reconstitution continuerait à baisser.
Benoit Cony :Nous avons fortement collecté sur Remake Live 270 millions d'euros en 2023 et nous espérons que cette tendance continuera en 2024. Pourrait-il arriver à l'avenir que nous cherchions à maîtriser, à réduire la collecte ?
Nicolas Kert :Tout d’abord, investir dans un fonds thématique, dans un marché de niche, c’est s’exposer à acheter dans des conditions parfois moins avantageuses si la collecte est importante, car la société de gestion est obligée d'investir dans cette classe d'actifs. Le deuxième point est que, même si le marché de l'investissement en France est en baisse par rapport à l'année précédente, avec environ 15 milliards d'euros cette année contre 26 milliards en 2021, cela reste des volumes conséquents. Cependant, cela ne signifie pas que toutes les propositions sur le marché sont vendues. Nous avons reçu des opportunités d'investissement de 10 milliards d'euros, mais une grande partie de celles-ci ne se sont tout simplement pas concrétisées, les biens sont entrés sur le marché puis ressortis sans être vendus.
Nous ne sommes donc pas vraiment contraints sur notre capacité à déployer les fonds. En fait, au 31 décembre 2023, nous avons investi la totalité de la collecte, donc nous n'avons aucun problème avec cela. Cependant, il est important de rester vigilant, car des fonds qui grossissent trop vite et trop fort peuvent devenir plus compliqué à manœuvrer. Plus le fonds grossit, moins il est facile d'acheter et de vendre des actifs immobiliers. C'est pourquoi la gouvernance d'une société de gestion est importante, car cela permet de prendre des décisions inspirées et de se poser les bonnes questions chaque jour. Nous surveillons ces sujets de près et nous y investissons toute notre énergie.
Benoit Cony :Merci pour ces perspectives. Nous avons abordé de nombreux sujets aujourd'hui et j'espère que cela a été instructifs pour nos auditeurs. N'oubliez pas que ce webinaire est disponible en replay. Merci à tous pour votre participation et à bientôt pour un prochain webinaire de Remake.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les données concernant les acquisitions sont exprimées au moment de l’acquisition. Les investissements réalisés par Remake Live ne préjugent pas des performances futures.
Un investissement dans des parts de SCPI constitue un placement long terme, qui comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés aux marchés de l’immobilier français et étranger. Ceci est une communication publicitaire. Pour plus d’informations, renseignez-vous auprès de votre conseiller.
