Quelle est la fiscalité des SCPI ?

La SCPI est dite «fiscalement transparente », ce qui veut dire que ce n’est pas elle en tant que telle qui est imposable mais les associés.

Comme vous le savez peut-être, une SCPI est un véhicule de placement collectif.

Concrètement, plusieurs investisseurs réunissent leurs fonds en vue d’acquérir un ensemble de biens immobiliers à mettre en location et d’en percevoir les revenus. En échange de son investissement, chaque associé reçoit un nombre de parts proportionnel à la somme investie.

Une fois l’investissement réalisé, les immeubles génèrent des revenus. Chaque associé devra donc déclarer les dividendes qu’il perçoit afin d’être imposé à hauteur de sa quote part.

Les règles fiscales applicables en matière de SCPI vont toutefois varier en fonction de :

• La nature des revenus générés : fonciers, financiers ou plus-values.
• Le type d’investisseur : personne morale ou personne physique.
• Le pays de résidence de l’investisseur : France, Union européenne ou hors Union européenne.

Comme vous pouvez commencer à vous en apercevoir, la fiscalité des SCPI est donc multiple et peut s’avérer complexe à appréhender dans certains cas.

Mais pour bien comprendre tout cela, penchons-nous plus en détail sur les règles fiscales qui régissent les revenus d’une SCPI.

Seules les parts de SCPI à capital fixe acquises sur le marché secondaire sont soumises à des droits d’enregistrement.

Si vous rachetez des parts d’une SCPI à capital fixe vous devrez donc vous acquitter de droits d'enregistrement équivalents à 5% du prix de vente auprès du Trésor public. Le montant de ces droits sera d’au moins 25 €.

Il ne s’agit cependant là que d’une règle applicable à l’acquisition de parts dans un contexte bien spécifique. En revanche, une fois acquises, quelle que soit leur nature, ces actifs vont générer des revenus imposables.

Vous l’aurez compris, les associés qui sont imposés à hauteur de leur quote-part sur les revenus générés par la SCPI.

Cependant, comme nous l’avons vu précédemment, l’imposition dépend du type de revenus perçus. Nous allons donc nous pencher plus avant sur les règles fiscales applicables :

• Aux revenus issus de produits locatifs.
• Aux revenus financiers.
• Aux plus-values.

La SCPI acquiert un ensemble d’immeubles en vue de les mettre en location et d’en reverser les revenus à ses associés. En investissant en SCPI vous percevrez donc des loyers (ou dividendes) réguliers qu’il vous faudra déclarer et qui seront imposés au titre des revenus fonciers.

La règle d’imposition variera cependant selon que vous êtes :

• Une personne physique résident en France et soumise à l’impôt sur le revenu,
• Une personne physique non résidente,
• Une personne morale,
• Ou que les revenus sont issus d’immeubles situés à l’étranger.

Pour les personnes physiques résidentes et soumises à l’impôts sur le revenu
Les personnes physiques résidentes ontle choix entre 2 régimes d’impositionpour leurs revenus locatifs :

• Le régime micro-foncier: C’est un régime simplifié qui vous permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur vos revenus bruts. Ce qui signifie que vous ne serez imposés à votre taux moyen d’imposition que sur 70 % de vos revenus déclarés.

Pour en bénéficier il faut toutefois réunir certaines conditions :

• Vos revenus fonciers bruts déclarés doivent être inférieurs à 15 000 €.
• Vous devez percevoir des revenus fonciers issus d’un bien immobilier détenu en direct. Ce qui veut dire que vous ne serez pas éligible à ce régime si vos revenus fonciers proviennent exclusivement de vos parts de SCPI.
• Vous ne devez pas déjà bénéficier d’un dispositif fiscal spécifique (Malraux, Denormandie, Pinel…).

Mais attention, même si vous pouvez y prétendre, ce régime ne sera pas forcément le plus adapté à votre cas. Peut-être vous faudra-t-il alors considérer le régime réel.

• Le régime du réel: Il s’applique soit sur choix du contribuablesoit parce que les revenus fonciers de ce dernier excèdent 15 000 €. Les contribuables soumis à ce régime sont imposés selon un barème progressif auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux (-6,8% de CSG déductible).

Il donne toutefois accès à une déduction des dépenses engagées pour acquérir et entretenir le bien. Ce qui signifie que, si vous avez beaucoup de frais et que vous avez acquis vos parts de SCPI à crédit, ce régime sera sans doute le plus adapté car vous pourrez bénéficier d’un abattement plus important.

Attention : Si vous choisissez le régime réel, vous ne pourrez plus changer d’avis pendant 3 ans. Il faut donc vous assurer que cela vous soit bénéfique sur toute la période.

Pour les personnes physiques non résidentes

Par principe, les revenus générés sur le territoire français sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ce qui veut dire que si vous détenez des parts de SCPI en France les revenus issus de celles-ci seront imposés avec tous vos autres revenus selon un taux de :


• 20 % minimum si l’ensemble des revenus générés est inférieur à 26 070 €.
• 30 % au-delà.


Ce taux peut toutefois être revu à la baisse si vous apportez la preuve que le taux moyen de l’ensemble de vos revenus serait inférieur s’ils étaient intégralement imposés en France.


Il faudra également ajouter17,2% de prélèvements sociaux(sauf pour les contribuables résidents dans l’UE, la CEE ou en Suisse qui ne devront s’acquitter que de 7,5%).


À noter : il se peut qu’il existe une convention fiscale entre États établissant des règles différentes.

Pour les personnes morales

Tout comme les personnes physiques, les personnes morales peuvent investir en SCPI. La règle applicable aux revenus générés par les parts détenues par l’entreprise variera toutefois selon qu’il s’agit d’une personne morale dont le siège social se situe sur le territoire français ou non.

• Si le siège social de l’entreprise est implanté en France, le régime applicable sera celui inhérent à l’activité pratiqué. Il s’agira donc généralement de l’impôt sur les sociétés.

• Si la personne morale est étrangère alors ses revenus fonciers générés sur le sol français seront imposés au titre de l’IS selon le taux applicable sauf convention contraire.

Le cas des revenus générés par des immeubles situés à l’étranger

Certaines SCPI investissent dans des immeubles situés à l’étranger pour diversifier leurs actifs et permettre aux investisseurs de bénéficier d’une imposition plus douce.

En effet, les revenus générés à l’étranger ne sont en principe pas soumis à la double imposition. Ce qui signifie qu’en fonction du pays où se trouvent les immeubles et des conventions conclues entre États, 2 solutions sont possibles :

• Les revenus perçus à l’étranger sont exonérés d’impôts en France.Dans ce cas, la SCPI devra s’acquitter de l’impôt dans le pays au nom de ses associés et le déduira de la valeur nette reversée à ces derniers. Attention toutefois car, même s’ils ne sont pas imposables, ils sont pris en compte dans le calcul de l’assiette imposable en France.

•Les revenus sont imposés en France mais ouvrent droit à un crédit d’impôt équivalent à l’impôt français.

Ce type d’investissement est généralement fiscalement intéressant puisqu’il ne fait l’objet d’aucun prélèvement social.

Les SCPI gardent généralement un peu de trésorerie de côté en cas de coup dur ou pour financer un investissement futur. Les fonds mis de côté sont alors placés et génèrent des intérêts. Ils sont donc imposables au titre des revenus financiers.

Comme pour les revenus locatifs la règle variera selon que vous êtes :

• Une personne physique résidente.
• Une personne physique étrangère.
• Une personne morale.

Pour les personnes physiques résidentes

Un contribuable français personne physique a le choix entre 2 régimes d’imposition pour ce type de revenus :

•Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) : cette flat tax est de 30% et se compose de 12,8% d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux. Si vous optez pour ce régime cela veut dire que vos revenus de valeurs mobilières feront l’objet d’une taxation à 30% sans considération du montant imposable.

•L’imposition selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu: Vous pouvez choisir cette solution si votre taux moyen d’imposition (TMI) est inférieur à 30%.

Attention toutefois, si vous optez pour ce mode d'imposition, tous vos revenus issus de capitaux mobiliers se verront appliquer le même taux.

Pour les personnes physiques non résidentes

Les revenus de capitaux mobiliers perçus en France par les non résidents français sont taxés à hauteur de 12,8% à la source.

Ce taux peut passer à 75% pour les résidents de pays qui ne coopèrent pas fiscalement avec l’État français.

Il se peut toutefois que les taux pratiqués varient de ceux indiqués ci-dessus en cas de convention fiscale différente entre les États.

Pour les personnes morales

La taxation des revenus issus de capitaux mobiliers perçus par les personnes morales variera selon que leur siège social se trouve sur le sol français ou à l’étranger.

•Les personnes morales françaises sont imposées selon le régime qui correspond à leur activité.

• Les personnes morales étrangères verront leurs revenus issus de capitaux mobiliers amputés à la source du taux d’impôt sur les sociétés applicable.

Le taux peut toutefois être réduit à 15% si :

• C’est un organisme à but non lucratif situé dans l’UE.

• C’est un OPC européen qui présente de grandes similarités avec les Organismes de placement collectifs français.

Mais attention, ce taux passe en revanche à 75% lorsque l’entreprise à son siège dans un État qui ne coopère pas fiscalement avec l’État français.

Au cours de son existence, la SCPI peut acquérir des immeubles mais également en vendre. Il peut donc arriver que la société génère une plus-value lors de la revente d’un actif immobilier.


Dans ce cas, les associés devront donc s’acquitter de l’imposition attachée aux plus-values immobilières.


Encore une fois, le régime applicable variera selon la qualité de l’associé :


• Personne physique.
• Personne morale.

Pour les personnes physiques

Les plus-values immobilières sont en principe taxées à hauteur de 19 % auxquels viennent s’ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux (7,5% seulement si résident étranger membre de l’UE, la CEE ou Suisse).

Pour faciliter la démarche, le gestionnaire de la SCPI s’occupe de tout. Il indique au notaire le montant de la plus-value et donne le nom de tous les associés ayant des parts au moment de la vente. Le notaire prélève ensuite l’impôt lors de la transaction, ce qui signifie que la SCPI avance les fonds.

La fiscalité attachée aux plus-values immobilières favorise toutefois la conservation des biens immobiliers sur le long terme. Il est donc possible de bénéficier des abattements suivants.

Sur la plus value :

• 6% par année de détention des parts entre 6 et 21 ans.
• 4% la 22ème année.
• Donc exonération d’impôt plus-value après 22 ans.

Sur les prélèvements sociaux :

• 1,65 % par année de détention des parts entre 6 et 21 ans.
• 1,6% la 22ème année.• 9% entre la 23ème et la 30ème année de détention des parts.
• Exonération après 30 ans.

Comme vous l’aurez compris, il est donc possible d’être exonéré d’impôt sur une partie des gains réalisés au-delà de 22 et 30 ans.

Si la plus-value excède 50 000 € elle se verra cependant appliquer une surtaxe comprise entre 2 et 6%.

Pour les personnes morales

La plus-value immobilière générée par la SCPI est imposée différemment selon que la personne morale qui détient les parts a son siège en France ou dans un pays étranger.

• Si le siège de la personne morale se trouve sur le sol français, le régime applicable est celui de l’activité principale de l’actionnaire.
• Si la personne morale est étrangèrele taux forfaitaire applicable sera celui de l’IS.

À noter : Si l’entreprise réside hors de l’UE, la présence d’un représentant fiscal sera obligatoire.

Nous avons désormais fait le tour des règles fiscales qui régissent les revenus issus d’une SCPI. Comme vous l’aurez remarqué, certaines règles peuvent être complexes et il est parfois difficile de s’y retrouver… Rassurez-vous, le gestionnaire de la SCPI vous accompagne.

Vous avez peur de vous embrouiller dans toutes ces règles ? Vous ne voulez pas vous tromper dans votre déclaration ? Rassurez-vous, la société de gestion indique à chacun de ses associés le revenu à déclarer au fisc.

Cette information vous sera transmise par un Imprimé Fiscal Unique (IFU) dont la délivrance annuelle est obligatoire. Il vous suffira ensuite de reporter ce montant dans la case correspondante de votre déclaration d’impôt.

Vous l’aurez compris, la règle fiscale applicable en matière de SCPI dépend des revenus perçus, de votre qualité en tant qu’investisseur ainsi que de votre pays de résidence.

Face à la complexité du tissu de règles applicables aux revenus issus SCPI il peut donc parfois être délicat de savoir quelle est celle qui s’applique.

Remake vous résume donc l’intégralité des règles dans ce tableau.