SCPI fiscale : comment ça marche ?
Une SCPI fiscale ou « d’habitation » est un placement immobilier collectif. Son fonctionnement peut paraître complexe de prime abord mais vous allez voir qu’il est en réalité assez facile à appréhender :
1- La société de gestion en charge de la SCPI récolte des fonds auprès d'investisseurs.
2- Il acquiert des immeubles d’habitationéligibles à l’un des 4 dispositifs de défiscalisation possibles en SCPI.
3- En échange de leur investissement les épargnants obtiennent une ou plusieurs parts de cet ensemble immobilier.
4- La société de gestion gère les immeubles ou rénove les biens conformément aux exigences des différents dispositifs fiscaux.
5- Les biens construits ou rénovés sont loués à des particuliers.
6- Chaque investisseurperçoit ensuite des loyers potentielset peut bénéficier des réductions d’impôt inhérentes au dispositif fiscal duquel dépend la SCPI.
7- À l’échéance du dispositif (généralement au bout de 12 ans) la SCPI vend les biens du portefeuille immobilier et restitue une partie des fruits potentiels de la vente aux investisseurs.
Quels sont les principaux types de SCPI fiscales ?
Il existe4 grands types de SCPI fiscales:
- La SCPI Denormandie ;
- La SCPI Pinel ;
- La SCPI Malraux ;
- La SCPI de déficit foncier.
Regardons chacune de plus près pour en comprendre toutes les spécificités.
La SCPI Denormandie
Le dispositif Denormandie a été mis en place pour encourager la rénovation de logements anciens situés en cœur de ville.
En choisissant cette SCPI, l’investisseur peut prétendre à uneréduction d’impôt comprise entre 12 % et 21 %.
Le bénéfice de cette mesure fiscale dépend toutefois de plusieurs conditions :
- Les biens doivent êtreloués pendant une durée de 6-9 ou 12 ansavec un loyer plafonné.
- Les travaux de rénovation doivent représenter a minima 25% du prix d’achat du bien.
- Les immeubles de la SCPI doivent se trouver dans des zones coeur de ville.
La SCPI Pinel
La Loi Pinel est sans doute l’un des dispositifs les plus connus en matière de défiscalisation. Il a pour but d’encourager l’investissement locatif dans les logements neufs ou réhabilités.
La SCPI Pinel permet à ses souscripteurs de profiter d’uneréduction d’impôt pouvant atteindre 21 %.
Pour pouvoir en profiter il faut cependant réunir certaines conditions :
- Les biens qui constituent le parc immobilier doivent êtreloués pendant 6 à 12 ans.
- Les loyers doivent être plafonnés.
- Les bâtiments construits ou réhabilités doivent respecter les normes énergétiques BBC.
- Les immeubles doivent se trouver dans des zones déterminées.
La SCPI Malraux
La SCPI Malraux concerne exclusivement la rénovation de bâtiments situés dans les centre-villes historiques.
Choisir la SCPI Malraux peut vous permettre de prétendre àune réduction d’impôts comprise entre 22 et 30% du montant des travaux. Cet avantage fiscal se limite toutefois à un investissement de 400 000 € maximum tous les 4 ans.
Pour pouvoir profiter de ces mesures fiscales il faut :
Investir dans des bâtiments situés dans des quartiers spécifiques du centre-ville historique.
Louer les biens pendant une durée minimale de 9 ans.
À noter: Bien que la réduction d’impôt soit conditionnée à 9 années, il est généralement conseillé d’attendre la dissolution de la SCPI avant de se séparer de ses parts.
La SCPI de déficit foncier
Lorsque vous investissez dans des biens à rénover, il est possible de déduire le montant des travaux de rénovation de vos revenus fonciers pendant 10 ans.
Les SCPI de déficit foncier investissent donc dans des immeubles à rénover afin de permettre à leurs souscripteurs de profiter de cette réduction fiscale.
Comme vous l’aurez sûrement deviné, cette SCPI s’adresse surtout aux personnes qui disposent déjà d’un patrimoine immobiliergénérant d’importants revenus.
Pour faire simple, le but principal d’une SCPI fiscale est de défiscaliser. Cet investissement présente cependant bien d’autres caractéristiques.
Quels sont les principaux avantages des SCPI fiscales ?
La SCPI fiscale est avantageuse à bien des égards puisque :
- Elle est facilement accessible ;
- Elle permet de s’affranchir des tâches de gestion ;
- Elle permet de mutualiser le risque ;
- Elle vous permet de profiter d’une défiscalisation immédiate.
Mais abordons chacun de ces points plus en détail pour bien les comprendre.
Elle est facilement accessible
Vous le savez, la valeur de l’immobilier est souvent très élevée. Lorsque l’on a déjà un patrimoine immobilier conséquent ou que l’on paye beaucoup d’impôts, l’acquisition d’un nouveau bien ne s’avère donc pas toujours fiscalement avantageuse.
Grâce à ses tickets d’entrée relativement faibles (entre 5 000 € et 10 000 €) la SCPI fiscale vous laisse la possibilité de doser votre investissementpour une défiscalisation optimale.
Elle vous permet de vous affranchir des tâches de gestion
L’un des soucis majeurs avec les investissements locatifs c’est qu’entre les locataires et l’entretien de l’immeuble, ils impliquent généralement une gestion fastidieuse.
Investir en SCPI vous permet de vous délester de toutes ces tâches puisque c’est l’organisme de gestion de la SCPI qui s’en occupe, en échange d’une commission de gestion. Vous percevez donc les loyers et profitez des mesures fiscales sans que votre emploi du temps ne soit impacté.
Elle permet de mutualiser le risque
Loyers impayés, vacance locative, charges d’entretien… L’investissement locatif comporte toujours une part de risque qui peut parfois le rendre peu viable.
Le fait d’investir sous la forme d’uneSCPI vous permet de maîtriser ce risque puisque la société détient plusieurs immeubles. En cas de problème sur un bien, les revenus des autres immeubles permettent potentiellement de compenser.
Elle vous permet de bénéficier d’une défiscalisation immédiate
Certains des dispositifs de défiscalisation (notamment Pinel) visent à soutenir l’investissement dans les bâtiments neufs. Or, il arrive que vous investissiez sur des bâtiments en construction qui ne pourront pas être livrés avant 1 ou 2 ans…
L’avantage avec l’investissement en SCPI fiscale c’est que vous pouvez prétendre aux mesures de défiscalisation dès votre année d’investissement. Et ce même si le bien n’est achevé que plus tard.
Vous voyez donc immédiatement les effets de votre investissement sur votre feuille d’impôts.
Bien qu’avantageuse sur de nombreux points, la SCPI fiscale comporte toutefois quelques inconvénients. Il est donc impératif de bien les connaître avant d’investir pour juger de l’opportunité d’un tel placement.
Quels sont les inconvénients des SCPI fiscales ?
Comme tout placement, les SCPI fiscales ont leurs inconvénients :
- Les fonds sont immobilisés à moyen terme ;
- Le rendement est souvent faible ;
- Elles comportent un risque de perte en capital et la liquidité est virtuellement nulle jusqu’à la fin de l’investissement ;
- Vous ne vous constituez pas de patrimoine.
C’est un placement sur le moyen/long terme
Les avantages fiscaux attachés aux différents dispositifs sont conditionnés par desdurées de location oscillant entre 6 et 12 ans. Le placement en SCPI fiscale s’envisage donc sur un temps assez long.
De plus, lesavantages fiscaux sont non transmissibles. Ce qui signifie qu’il sera difficile de trouver un acheteur intéressé si vous souhaitez vendre vos parts avant la fin de la SCPI.
Le rendement est souvent faible
Le rendement n’est évidemment pas l’objectif principal de la SCPI d’habitation mais il faut savoir avant de se lancer qu’il est assez faible. Il est en effet difficile d’espérer atteindre un rendement supérieur à 2 % sur ce type de SCPI.
Les fonds placés ne sont pas garantis
La SCPI fait partie des placements à risque. En tant que telle, elle vous expose donc à une potentielle perte de capital.
Bien que la valeur de l’immobilier soit généralement assez stable, il ne faut pas oublier que ces dispositifs fiscaux sont soumis à une condition de localisation. Il se peut donc, en fonction de la zone où se situent les immeubles, que ces derniers subissent une moins-value lors de la revente.
Vous ne vous constituez pas de patrimoine immobilier et la liquidité est faible
Le dernier inconvénient des SCPI fiscales, c’est qu'elles ne vous permettent pas de vous constituer un patrimoine immobilier.
À l’issue de la SCPI, les biens sont obligatoirement vendus. Même si vous pouvez récupérer une partie de votre investissement initial vous ne conservez donc pas le bien.
Par ailleurs, la liquidité de l’investissement est virtuellement nulle jusqu’à la liquidation de la SCPI.
SCPI d’habitation vs. SCPI d’entreprise : laquelle choisir ?
Les SCPI fiscale et de rendement se distinguent principalement par les objectifs qu’elles poursuivent.
- La SCPI fiscale s’adresse principalement aux contribuables qui se situent dans les tranches d’impositions supérieures à 30 % qui souhaitent défiscaliser.
- La SCPI de rendements’adresse plus particulièrement aux personnes qui souhaitent valoriser leur épargne et profiter de revenus réguliers.
La SCPI fiscale en résumé
Vous l’aurez compris, la SCPI fiscale est un excellent moyen de défiscaliser grâce à l’immobilier. Elle doit en revanche s’appréhender avec précaution car elle n’est pas sans risques.
- Une SCPI fiscale acquiert un parc immobilier qu’elle met en location pour permettre à ses contributeurs de défiscaliser.
- Investir par le biais d’une société civile de placement immobilier permet de diluer les risques liés aux investissements locatifs.
- Le placement en SCPI s’envisage sur une période plutôt longue et est non liquide
- Les fonds investis en SCPI peuvent être partiellement perdus en cas de mauvaises performances ou de moins-value lors de la revente des biens.
