SCPI santé : un investissement à l'abri des cycles économiques classiques

Qu’est-ce qu’une SCPI santé exactement ?

Une SCPI santé consacre tout ou partie de son patrimoine à l’immobilier lié au secteur médical et médico-social : cliniques, laboratoires, cabinets médicaux, centres de soins, parfois EHPAD ou résidences seniors selon les fonds. La société de gestion achète ces immeubles avec l’épargne de plusieurs investisseurs, les loue à des exploitants du secteur, et reverse les loyers perçus sous forme de dividendes.

Remake gère plusieurs SCPI investies dans l’immobilier professionnel européen, dont une partie santé au sein d’un patrimoine plus large.

Quels types de biens une SCPI santé peut-elle détenir ?

Le marché distingue plusieurs sous-catégories : l’immobilier strictement médical (cliniques, laboratoires, cabinets), l’immobilier médico-social (EHPAD, résidences seniors, orienté vers la dépendance), et parfois une approche mixte santé-éducation. Ces distinctions relèvent surtout du positionnement de chaque société de gestion, pas d’un statut réglementaire séparé.

Le patrimoine santé de Remake se positionne sur le premier segment, celui des sciences de la vie : deux laboratoires de recherche et de production, l’un dédié aux thérapies à base de plasma sanguin, l’autre à la recherche technologique appliquée.

Comment une SCPI santé génère-t-elle des revenus ?

Le loyer versé par l’exploitant constitue la source de revenus, redistribué aux associés après frais de gestion. Dans le secteur santé, ce loyer s’appuie souvent sur des baux longs : le marché évoque en général 9 à 12 ans, une durée déjà supérieure à d’autres typologies immobilières.

Les deux immeubles santé de Remake dépassent largement cette moyenne : leurs baux sont fermes sur 30 ans, l’un signé en triple net avec Prothya Biosolutions à Amsterdam, l’autre conclu en Sale & Leaseback avec la Fondation Leitat près de Barcelone. Une durée de cet ordre limite fortement le risque de vacance à court et moyen terme sur ces deux actifs précis.

Quel rendement attendre d’une SCPI santé ?

Deux indicateurs permettent de juger la performance réelle d’un patrimoine santé :

• le taux de distribution (TD), qui mesure les revenus versés rapportés au prix de la part,
• et le taux d’occupation financier (TOF), qui indique la part des loyers effectivement encaissés par rapport aux loyers théoriques.

Le segment santé et éducation affichait un taux de distribution moyen de 4,1 % sur 2025, contre 4,92 % pour l’ensemble du marché SCPI toutes typologies confondues (source : ASPIM, Les indicateurs de performance 2025 des SCPI, 19/05/2026). C’est l’un des segments les moins élevés du marché SCPI en rendement affiché, ce qui correspond à son profil plus défensif : moins de rendement immédiat, en échange de baux plus longs et de revenus jugés plus prévisibles.

Les fonds Remake exposés à la santé publient chacun leurs propres indicateurs dans leur documentation réglementaire, et de nouveaux véhicules pourront à l’avenir porter ce type d’actifs. Remake propose par exemple, à ce jour, son fonds Remake Live, qui affichait en 2024 un taux de distribution de 7,5 % (soit 6,18 % net de fiscalité étrangère) et un taux d’occupation financier de 99 % sur l’ensemble de son patrimoine. Ces performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont jamais garanties.

Quels risques comporte une SCPI santé ?

Comme tout investissement immobilier, une SCPI santé ne garantit ni le capital investi ni les revenus versés. La SCPI n’offre aucune garantie de protection en capital, et l’investisseur peut ne pas récupérer tout ou partie de son capital investi.

Le secteur santé a sa spécificité : chaque immeuble est aujourd’hui loué à un seul exploitant, ce qui concentre le risque locatif sur un unique locataire par actif. Si l’exploitant rencontre des difficultés financières, l’impact sur le loyer perçu est direct, sans mutualisation possible sur ce bien précis. La réglementation sanitaire évolue aussi régulièrement, et peut affecter la façon dont ces établissements doivent être aménagés ou exploités. Pour les actifs situés hors de France, comme l’Espagne et les Pays-Bas, ces changements réglementaires s’apprécient pays par pays. L’horizon de placement recommandé varie selon le fonds : Remake Live, par exemple, recommande un horizon minimum de 10 ans.

Comment choisir une bonne SCPI santé ?

Plusieurs critères permettent de juger la qualité d’un patrimoine santé avant d’investir. La solidité financière et la réputation de l’exploitant comptent parmi les plus déterminants, puisque les revenus dépendent directement de sa capacité à honorer son bail. La durée résiduelle du bail donne une visibilité sur ces revenus futurs. L’adéquation du bâtiment à son usage (normes sanitaires, accessibilité, équipements techniques) conditionne aussi la facilité à retrouver un exploitant en cas de départ. Enfin, la diversification entre plusieurs pays et plusieurs exploitants limite l’impact d’une défaillance isolée.

Le patrimoine santé de Remake illustre cette logique, avec plusieurs pays et plusieurs exploitants distincts.

Quelle fiscalité pour les revenus d’une SCPI santé ?

Les revenus perçus au titre d’une SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. S’y ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 % pour les revenus d’origine française. Pour les revenus perçus via des actifs situés dans l’Union européenne, dont les Pays-Bas et l’Espagne, ces prélèvements sociaux sont remplacés par un prélèvement de solidarité réduit à 7,5 %.

Le régime exact dépend du fonds détenteur et de sa documentation réglementaire, chaque fonds SCPI Remake ayant ses propres caractéristiques fiscales selon les pays où il investit.

Ce qui distingue le patrimoine santé de Remake

Sur ce segment, la plupart des acteurs présentent des dizaines d’actifs médicaux répartis sur tout un pays ou toute une zone euro, avec des exploitants génériques peu détaillés. Remake fait le choix inverse sur cette typologie encore naissante dans son patrimoine : deux immeubles précisément identifiés, avec leur exploitant nommé et la durée exacte de leur engagement locatif, plutôt qu’un ensemble présenté en moyenne.

Les caractéristiques précises (frais, dividendes, performance) dépendent du fonds Remake concerné et sont détaillées dans sa documentation réglementaire.