SCPI hôtelière : miser sur une demande touristique et d'affaires qui ne faiblit pas

Qu’est-ce qu’une SCPI hôtelière, précisément ?

Contrairement à ce que son nom peut laisser penser, une SCPI hôtelière ne détient ni les restaurants, ni les agences de voyage : uniquement les murs des établissements. Ces bâtiments sont loués à des exploitants qui gèrent l’activité hôtelière au quotidien et versent un loyer à la SCPI, quel que soit le taux de remplissage exact d’un mois donné, dans la limite prévue par le bail. C’est donc la solidité de l’exploitant, davantage que la fréquentation touristique immédiate, qui conditionne la régularité du revenu perçu par les associés.

Remake investit dans plusieurs typologies d’immobilier professionnel à travers l’Europe, dont l’hôtellerie.

Quels types d’établissements une SCPI hôtelière peut-elle détenir ?

Le marché distingue plusieurs formats : des hôtels économiques ou milieu de gamme opérés par de grandes enseignes, des établissements haut de gamme, des résidences de tourisme où le voyageur trouve un logement équipé sans prestation hôtelière complète, ou encore des structures dédiées aux séminaires et à l’événementiel.

Le patrimoine hôtelier de Remake s’appuie sur deux enseignes bien identifiées : B&B Hotels, chaîne européenne positionnée sur l’hôtellerie économique et présente dans plus de 770 établissements sur le continent, pour le portefeuille polonais, et NH Hotels, enseigne internationale plutôt positionnée milieu et haut de gamme, pour les hôtels de Parme et de l’aéroport de Lyon.

Quel rendement attendre d’une SCPI hôtelière ?

Deux indicateurs permettent de juger la performance réelle d’un patrimoine hôtelier :

• le taux de distribution (TD), qui mesure les revenus versés rapportés au prix de la part,
• et le taux d’occupation financier (TOF), qui indique la part des loyers effectivement encaissés par rapport aux loyers théoriques.

Le segment hôtels, tourisme et loisirs affichait un taux de distribution moyen de 5,1 % sur 2025, contre 4,92 % pour l’ensemble du marché SCPI toutes typologies confondues (source : ASPIM, Les indicateurs de performance 2025 des SCPI, 19/05/2026). C’est l’un des segments les mieux rémunérés du marché SCPI, avec la logistique.

Les fonds Remake exposés à l’hôtellerie publient chacun leurs propres indicateurs dans leur documentation réglementaire : les chiffres varient d’un fonds à l’autre et évolueront à mesure que de nouveaux véhicules seront lancés. Remake propose par exemple, à ce jour, son fonds Remake Live, qui affichait en 2024 un taux de distribution de 7,5 % (soit 6,18 % net de fiscalité étrangère) et un taux d’occupation financier de 99 % sur l’ensemble de son patrimoine. Ces performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont jamais garanties.

Quels risques sont propres à la SCPI hôtelière ?

Comme tout investissement immobilier, une SCPI hôtelière ne garantit ni le capital investi ni les revenus versés. La SCPI n’offre aucune garantie de protection en capital, et l’investisseur peut ne pas récupérer tout ou partie de son capital investi.

L’hôtellerie a ses spécificités. L’activité d’un exploitant hôtelier suit les cycles du tourisme et des déplacements professionnels, ce qui peut rendre les revenus plus sensibles à la conjoncture que sur d’autres typologies. La concentration sur un nombre réduit d’exploitants est aussi un point de vigilance : la défaillance d’un opérateur pèse davantage que sur un patrimoine loué à de nombreux locataires différents. Pour les actifs situés hors zone euro, comme en Pologne, un risque de change s’ajoute, lié à la fluctuation du zloty par rapport à l’euro. L’horizon de placement recommandé varie selon le fonds : Remake Live, par exemple, recommande un horizon minimum de 10 ans.

Comment choisir une bonne SCPI hôtelière ?

Plusieurs critères permettent de juger la qualité d’un patrimoine hôtelier avant d’investir. La réputation et la solidité financière de l’exploitant comptent parmi les plus déterminants : une enseigne bien implantée, avec un historique long, sécurise davantage les revenus qu’un opérateur récent. La durée résiduelle du bail donne une visibilité sur ces revenus futurs. L’emplacement joue aussi un rôle : proximité d’un aéroport, d’un centre-ville touristique ou d’affaires, ou d’un axe de transport majeur. Enfin, la diversification entre plusieurs pays et plusieurs enseignes limite l’impact d’une défaillance locative isolée.

Le patrimoine hôtelier de Remake illustre cette diversification : deux enseignes différentes, trois pays, et un positionnement qui va de l’hôtellerie économique en Pologne à des établissements mieux positionnés en Italie et en France.

Quelle fiscalité pour les revenus d’une SCPI hôtelière ?

Les revenus perçus au titre d’une SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. S’y ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 % pour les revenus d’origine française. Pour les revenus perçus via des actifs situés dans l’Union européenne, dont la Pologne et l’Italie, ces prélèvements sociaux sont remplacés par un prélèvement de solidarité réduit à 7,5 %.

Le régime exact dépend du fonds détenteur et de sa documentation réglementaire, chaque fonds SCPI Remake ayant ses propres caractéristiques fiscales selon les pays où il investit.

Ce qui distingue l’approche hôtelière de Remake

Les deux enseignes qui occupent le patrimoine hôtelier de Remake, B&B Hotels et NH Hotels, sont des groupes reconnus à l’échelle européenne, pas des exploitants locaux ou récents : B&B Hotels compte plus de 770 établissements dans 17 pays, NH Hotels est une enseigne installée sur le segment milieu et haut de gamme depuis plusieurs décennies. La Pologne, où se trouve le portefeuille B&B Hotels, reste par ailleurs un marché peu représenté chez les acteurs spécialisés dans l’hôtellerie, la plupart concentrant leurs actifs en France, en Allemagne ou au Benelux.

Chaque établissement du patrimoine hôtelier de Remake est identifié individuellement, avec sa ville, sa surface et la durée de son bail, plutôt que résumé en moyenne au sein d’un patrimoine décrit de façon globale.

Les caractéristiques précises (frais, dividendes, performance) dépendent du fonds Remake concerné et sont détaillées dans sa documentation réglementaire.